La différence entre une maison de vacances et une propriété locative — et ce que cela signifie pour vos impôts

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire que vous utilisez parfois pour les vacances et parfois en location ? L’IRS veut savoir combien de temps vous passez à faire ces deux choses, car la réponse peut affecter votre impôt fédéral sur le revenu.

Cette colonne résume le traitement fiscal fédéral des maisons de vacances qui sont louées suffisamment au cours de l’année pour être classées selon les règles de l’IRS comme propriétés locatives plutôt que comme résidences personnelles.

Si votre maison de vacances entre dans la catégorie des biens locatifs, voici le scoop sur les angles fiscaux.

Votre maison de vacances est-elle classée comme résidence personnelle ou comme bien locatif ?

Bonne question. Voici ce que l’Internal Revenue Code et les règlements de l’IRS disent sur la façon de classer les propriétés de vacances « à usage mixte » qui ont à la fois un usage locatif et personnel au cours de l’année.

Bien locatif

Votre maison de vacances est classée comme bien locatif si :

  • Vous le louez plus de 14 jours dans l’année et

  • L’utilisation personnelle au cours de l’année ne dépasse pas le plus élevé de : (1) 14 jours ou (2) 10 % des jours où vous louez la maison au juste prix du marché.

L’utilisation personnelle signifie généralement l’utilisation par le propriétaire, certains membres de la famille et toute autre partie (membre de la famille ou autre) qui paie moins que les tarifs de location du marché. Si votre maison de vacances est utilisée par une autre personne dans le cadre d’un accord de réciprocité (« J’utilise votre logement et vous utilisez le mien »), cette utilisation est considérée comme un usage personnel. C’est le cas, que vous facturiez ou non à l’autre personne un loyer équitable pour votre propriété et que vous payiez ou non un loyer équitable pour la propriété de l’autre personne.

Ne comptez que les jours réels de location et d’utilisation personnelle. Ne tenez pas compte des jours d’inoccupation et des jours consacrés principalement aux activités de réparation et d’entretien.

Exemple 1: En 2021, vous louez votre chalet de luxe au bord du lac (en fait plus comme une belle maison) à des tiers aux tarifs du marché pendant 210 jours. Votre famille utilise l’endroit pendant seulement 21 jours. Parce que votre usage personnel ne dépasse pas le plus élevé de : (1) 14 jours ou (2) 10 % des jours de location, le chalet est classé comme un bien locatif pour l’année, et les règles fiscales expliquées ici s’appliquent.

Résidence personnelle

Votre maison de vacances est classée comme résidence personnelle si :

  • Vous le louez plus de 14 jours dans l’année et

  • L’utilisation personnelle au cours de l’année dépasse le plus élevé de : (1) 14 jours ou (2) 10 % des jours où vous louez la maison aux taux du marché.

Encore une fois, ne comptez que les jours réels de location et d’occupation personnelle. Ne tenez pas compte des jours d’inoccupation et des jours que vous consacrez principalement aux activités de réparation et d’entretien.

Exemple 2 : En 2021, votre famille, les autres membres de votre famille et vos amis utiliseront votre chalet au bord du lac pendant 90 jours. Vous louez le lieu à des tiers aux tarifs du marché pendant 120 jours. Parce que l’utilisation personnelle dépasse le plus élevé de : (1) 14 jours ou (2) 10 % des jours de location, la cabine est classée comme résidence personnelle pour l’année, et les règles fiscales expliquées dans ma colonne précédente s’appliquent. Voir ici pour plus de détails.

Règle fiscale fondamentale pour les immeubles locatifs

Pour les maisons de vacances classées comme propriétés locatives, les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les autres dépenses doivent tous être répartis entre la location et l’utilisation personnelle en fonction des jours réels de location et d’occupation personnelle.

Déductions d’intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires attribuables à l’utilisation personnelle d’une maison de vacances classée comme propriété locative ne répondent pas à la définition d’intérêts de résidence admissibles aux fins de la déduction détaillée. La déduction des intérêts de résidence admissibles n’est autorisée que pour les intérêts hypothécaires sur une maison de vacances classée comme résidence personnelle.

Exemple 3 : Impact du classement en bien locatif sur la déduction des intérêts hypothécaires.

Comme dans l’exemple 1, vous louez votre cabine pendant 210 jours et l’utilisez à des fins personnelles pendant seulement 21 jours. Ainsi, l’endroit est classé comme un bien locatif. Cela signifie que vous devez répartir toutes les dépenses entre la location et l’usage personnel en utilisant 210/231 comme fraction d’usage locatif et 21/231 comme fraction d’usage personnel. Ainsi, 21/231 des intérêts hypothécaires de la copropriété sont non déductibles. Il en est de même pour 21/231 des autres dépenses (assurances, services publics, entretien, amortissement, etc.).

Cependant, vous pouvez potentiellement déduire la partie à usage personnel des impôts fonciers sur l’annexe A de votre formulaire 1040, sous réserve de la limitation des déductions détaillées pour les taxes nationales et locales.

Les pertes de l’annexe E et les règles redoutées de perte d’activité passive (PAL)

Lorsque les dépenses de location attribuables dépassent les revenus de location, une maison de vacances classée comme propriété locative peut potentiellement générer une perte fiscale déductible que vous pouvez déclarer sur l’annexe E de votre formulaire 1040. Parfait.

Malheureusement, la perte de votre location de maison de vacances peut être entièrement ou partiellement différée en vertu des règles redoutées de perte d’activité passive (PAL). Voici pourquoi. Vous ne pouvez généralement déduire les pertes passives que dans la mesure où vous avez des revenus passifs provenant d’autres sources (comme des immeubles locatifs qui produisent un revenu imposable positif). Les pertes passives non admises d’un bien sont reportées aux années d’imposition futures et peuvent être déduites lorsque vous avez un revenu passif suffisant ou lorsque vous vendez le bien générateur de pertes.

Exception des petits propriétaires aux règles PAL

Une exception favorable aux règles PAL vous permet actuellement de déduire jusqu’à 25 000 $ de pertes immobilières locatives passives annuelles si vous « participez activement » et avez un revenu brut ajusté (AGI) inférieur à 100 000 $. L’exception de 25 000 $ est progressivement supprimée entre l’AGI de 100 000 $ et 150 000 $.

Règle des sept jours

L’IRS dit que l’exception de 25 000 $ pour les petits propriétaires n’est pas autorisée lorsque la période de location moyenne de votre propriété est de sept jours ou moins. Dans ce cas, votre activité de location de maison de vacances est considérée comme une « entreprise » plutôt que comme une activité immobilière locative. Etrange mais vrai.

Dans le scénario « affaires », la perte de votre location de maison de vacances est différée en vertu des règles PAL, sauf :

  • Vous avez des revenus passifs provenant d’autres sources ou

  • Vous participez matériellement à « l’entreprise » de la location de la maison de vacances. Nous expliquons plus tard ce qui constitue la participation matérielle.

Observation: Dans certaines zones de villégiature, la période de location moyenne peut être de sept jours ou moins. L’exception de 25 000 $ aux règles PAL n’est pas disponible si votre maison de vacances appartient à cette catégorie. Ensuite, vous devrez peut-être réussir l’un des tests de participation matérielle expliqués plus tard pour demander une déduction actuelle pour votre perte de loyer.

Une exception pour les professionnels de l’immobilier

Une autre exception aux règles PAL permet aux personnes admissibles de déduire actuellement les pertes immobilières locatives même si elles ont peu ou pas de revenu passif. Pour être éligible à cette exception : (1) vous devez consacrer plus de 750 heures au cours de l’année à fournir des services personnels dans des activités immobilières auxquelles vous participez matériellement et (2) ces heures doivent représenter plus de la moitié du temps que vous passez à fournir des services personnels. (en d’autres termes, travailler) au cours de l’année. Si vous pouvez surmonter ces obstacles, vous vous qualifiez en tant que professionnel de l’immobilier.

La deuxième étape consiste à déterminer si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers locatifs dans lesquels vous participez matériellement. Si vous le faites, ces propriétés sont traitées comme non passives et sont donc exemptées des règles PAL. Cela signifie que vous pouvez généralement déduire les pertes de ces propriétés dans l’année en cours.

Respecter la norme de participation matérielle

Les trois façons les plus probables de respecter la norme de participation matérielle pour une activité de location de maison de vacances sont les suivantes :

  1. Vous effectuez la quasi-totalité des travaux liés à la propriété.

  2. Vous passez plus de 100 heures à gérer la propriété et personne d’autre ne passe plus de temps que vous.

  3. Vous passez plus de 500 heures à vous occuper de la propriété.

En essayant de franchir l’un de ces obstacles, vous pouvez combiner votre temps avec celui de votre conjoint. De manière réaliste, cependant, si vous utilisez une société de gestion immobilière pour gérer votre propriété, il est très peu probable que vous réussissiez l’un des tests de participation matérielle.

Exemple 4 : Satisfaire à la norme de participation matérielle.

Disons que vous ne pouvez pas profiter de l’exception de perte passive de 25 000 $ pour l’immobilier locatif parce que votre AGI est trop élevé. Vous n’avez aucun revenu passif et vous n’êtes pas considéré comme un professionnel de l’immobilier. Ainsi, vous avez accumulé des pertes passives suspendues de votre activité de location de maisons de vacances. Pouah.

Cependant, vous pourrez peut-être transformer l’activité en « entreprise » en réduisant la durée moyenne de location à sept jours ou moins. Ensuite, tant que vous pouvez réussir l’un des tests de participation matérielle pour la propriété, vous pouvez complètement éviter les règles PAL et déduire les pertes de vos autres revenus. Bien.

Planification de votre consommation de vacances pour le reste de l’année

Vous pourrez peut-être micro-gérer le nombre de jours de location et d’utilisation personnelle d’ici la fin de l’année. Votre modèle d’utilisation post-pandémique peut différer de la norme antérieure. Ce modèle d’utilisation peut potentiellement entraîner des résultats fiscaux meilleurs ou pires, en particulier lorsqu’il fait passer votre maison de vacances des statistiques de résidence personnelle au statut de propriété locative ou vice versa.

Par exemple, vous et votre famille pouvez être impatients de passer plus de temps dans votre maison de vacances et moins de temps dans la grande ville. Cela pourrait placer votre maison de vacances dans la catégorie des résidences personnelles. Si c’est le cas, l’ajout de jours d’utilisation personnelle peut augmenter les déductions détaillées actuelles pour les frais d’intérêt de résidence et les impôts fonciers admissibles.

Cependant, si vous êtes affecté par les limitations de la TCJA sur les frais d’intérêts et les impôts fonciers de résidence admissibles, l’ajout de jours d’utilisation personnelle peut simplement entraîner des allocations plus importantes de frais d’intérêt et d’impôts fonciers que vous ne pouvez actuellement pas déduire comme déductions détaillées en raison des limitations de la TCJA. Les résultats fiscaux dépendront de votre situation exacte. Voir ici pour plus de détails.

Ou la demande de location pour votre maison de vacances peut être si élevée qu’il est impossible d’ignorer l’opportunité de percevoir plus de revenus locatifs. Cela pourrait vous placer fermement dans la catégorie des biens locatifs avec les conséquences fiscales expliquées ici.

La ligne de fond

Comme vous pouvez le voir, cette taxe sur les résidences secondaires peut devenir compliquée. Envisagez d’embaucher un fiscaliste pour vous conseiller sur la façon d’obtenir les meilleurs résultats fiscaux pour votre situation spécifique.

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