Jeudi dernier, les Centers for Disease Control and Prevention des États-Unis ont annoncé que le moratoire sur les expulsions, qui devait expirer le 30 juin, serait prolongé jusqu’au 31 juillet. Le CDC a signalé qu’il s’agissait de la prolongation finale de l’interdiction des expulsions, qui était mis en place pour la première fois sous l’administration Trump en septembre dernier.

«Je pense que le CDC avait raison de télégraphier une date certaine – le 31 juillet – pour la fin du moratoire sur les expulsions, et à l’appui de cela, je pense que l’administration Biden a fait du bon travail en fournissant des ressources supplémentaires aux résidents et aux propriétaires mis en cause. en continuant les difficultés induites par COVID », a déclaré David Howard, directeur exécutif du National Rental Home Council.

Le moratoire sur les expulsions a été confronté à de nombreuses contestations judiciaires de la part des propriétaires et des groupes d’agents immobiliers depuis sa promulgation, mais il a survécu à son plus grand test mardi. La Cour suprême, dans une décision 5-4, a rejeté un appel des propriétaires pour mettre fin au moratoire du CDC.

Le juge en chef John Roberts et le juge Brett Kavanaugh ont rejoint les trois libéraux de la cour dans la décision. Kavanaugh a noté qu’il pensait que le CDC avait outrepassé son autorité en décrétant le moratoire, mais a choisi de lui permettre de rester en place jusqu’à la fin juillet « parce que ces quelques semaines permettront une distribution supplémentaire et plus ordonnée des fonds d’aide au loyer appropriés par le Congrès. « 

Le Congrès a alloué plus de 46 milliards de dollars à une aide d’urgence à la location pour aider les locataires et les propriétaires en difficulté à se remettre sur pied et plus en avant avec une table rase. Cependant, la distribution de cet argent s’est avérée difficile, et une grande partie n’a pas encore atteint ses destinataires.

Et des inquiétudes subsistent quant à savoir s’il y a assez d’argent pour résoudre le problème généralisé. « C’est encore un acompte lointain », a déclaré Bob Pinnegar, PDG et président de la National Apartment Association.

« Alors que cela se déroule jusqu’en juillet, je ne serais pas surpris si nous parlions de 26 milliards de dollars qui n’ont pas encore été autorisés pour aider les résidents à payer leur loyer », a ajouté Pinnegar. « Donc, nous ne sommes toujours pas sortis du bois d’un point de vue financier. »

Les locataires semblent être conscients de la situation désespérée dans laquelle ils se trouvent. Environ 3,2 millions de locataires ont déclaré qu’il est très ou assez probable qu’ils devront quitter leur logement au cours des deux prochains mois en raison d’une expulsion, selon une enquête auprès des ménages du US Census Bureau. .

Alors que le moratoire prolongé donnera aux locataires et aux propriétaires plus de temps pour rectifier leur situation, inévitablement, de nombreux Américains seront toujours dans une impasse financière une fois qu’il sera levé. Les décideurs politiques, les défenseurs des consommateurs et les experts de l’industrie se concentrent sur les politiques que le pays doit adopter bientôt pour éviter une catastrophe dans le secteur du logement locatif.

La Maison Blanche se concentre sur les programmes de détournement d’expulsion

Lorsque la prolongation finale du moratoire a été annoncée, la Maison Blanche a lancé un appel aux tribunaux étatiques et locaux pour qu’ils participent aux efforts de détournement d’expulsion. « La mise en place de programmes de déjudiciarisation aidera les propriétaires et les locataires à parvenir à un accord et à accéder à une aide locative d’urgence en plus d’autres ressources disponibles pour maintenir les familles aux prises avec la crise COVID dans leurs maisons tout en aidant à rendre les propriétaires entiers », a noté la Maison Blanche dans une fiche d’information .

Le ministère de la Justice a envoyé une lettre aux tribunaux des États à travers le pays les appelant à adopter diverses stratégies, notamment obliger les propriétaires à demander une aide au loyer avant de déposer une demande d’expulsion, prolonger le délai pour les affaires en instance et s’associer à des groupes communautaires qui fournissent une assistance aux locataires.

« Des évaluations indépendantes et tierces des programmes de déjudiciarisation des expulsions dans tout le pays montrent de réels retours sur investissement », a déclaré Matthew Desmond, professeur à l’Université de Princeton et chercheur principal au Eviction Lab, lors d’un événement de logement virtuel organisé par la Maison Blanche mercredi. . «Ce sont des programmes rentables et incroyablement efficaces.»

Desmond a averti, cependant, que les programmes de déjudiciarisation des expulsions doivent intervenir le plus tôt possible, car environ un tiers des locataires quitteront leur maison une fois qu’une plainte sera déposée contre eux avant même que l’affaire ne soit portée devant les tribunaux.

« Si nous intervenons après le dépôt d’une expulsion, cela signifie que nous intervenons après qu’un propriétaire a versé de l’argent pour entamer une procédure judiciaire », a-t-il déclaré.

Certaines villes et certains États ont déjà commencé à mettre en œuvre des programmes de déjudiciarisation. À partir de l’été dernier, Philadelphie a commencé à exiger des propriétaires qu’ils participent à un tel programme avant de pouvoir demander l’expulsion. L’exigence a pris fin en mars, bien que les tribunaux de la ville exigent désormais que les propriétaires demandent une aide au loyer avant de procéder à une expulsion.

Grâce au programme, les conseillers en logement aident les propriétaires et les locataires à résoudre leurs problèmes en suspens avant que l’affaire ne soit portée devant les tribunaux. Lorsque les deux parties étaient présentes pour la médiation, elles sont parvenues à un accord plus de 70 % du temps, selon la ville. Cela correspond aux résultats positifs que d’autres municipalités ont constatés en mettant en œuvre des programmes similaires.

« L’un des points forts du programme est qu’il sert vraiment d’outil pour connecter les propriétaires et les locataires afin de conclure un accord de paiement », a déclaré Mark Dodds, responsable du programme de politique et de planification pour la ville de Philadelphie, lors d’un événement virtuel organisé par Pew Charitable Trusts.

Les défenseurs des locataires veulent des avocats pour les locataires

Les programmes de déjudiciarisation par expulsion ne sont qu’une pièce du puzzle aux yeux des défenseurs des locataires. Sans aucun doute, certains cas d’expulsion iront devant les tribunaux et certains ménages perdront leur logement. La façon dont le système judiciaire traite ces cas et protège les intérêts des locataires pourrait faire une différence majeure, soutiennent les défenseurs.

Une politique que les groupes de défense des consommateurs préconisent est le droit à un avocat. « Vous avez bien plus de 80% ou même 90% des propriétaires dans certaines juridictions étant représentés par des avocats, mais la représentation des locataires a tendance à être bien inférieure à 10% dans certains endroits », a déclaré Eric Dunn, directeur des litiges au National Housing Law Project. . « Ce n’est tout simplement pas un terrain de jeu égal. »

De nombreux États et villes à travers le pays ont introduit ou approuvé une législation pour créer un droit à un avocat pour les locataires ces dernières années, même au milieu de la pandémie. Ceux-ci incluent partout de Rochester, NY, à Boulder, Colorado.

Par ailleurs, les défenseurs des consommateurs demandent que les dossiers d’expulsion soient scellés, qu’un locataire perde ou non son procès. « Il sera très important dans l’immédiat après l’expiration des protections du moratoire que nous voyions une protection pour les personnes qui demandent un nouveau logement, afin qu’elles ne soient pas refusées en raison des problèmes de l’ère COVID et des dettes propriétaire-locataire », a déclaré Dunn . « Pour que cela ne devienne pas un obstacle pour les personnes qui ont déjà été déplacées à trouver un nouveau logement. »

Les groupes commerciaux s’inquiètent de l’état du parc de logements locatifs du pays

Les propriétaires de toutes tailles ont supporté la douleur financière de passer des mois sans paiement de loyer des locataires durement touchés par la pandémie. Mais les petits propriétaires « maman et pop », qui ont souvent moins de ressources sur lesquelles se rabattre, ont peut-être été les plus durement touchés. Bon nombre de ces propriétaires possèdent des maisons unifamiliales locatives.

Une étude de mars du National Rental Home Council a révélé que 50% des propriétaires de maisons unifamiliales locatives avaient des résidents qui avaient manqué au moins un paiement depuis le début de la pandémie. En conséquence, beaucoup ont été contraints de vendre leurs propriétés : 11% ont été contraints de vendre au moins une propriété, tandis que 12% ont vendu tous leurs biens.

« Alors que le moratoire touche à sa fin et que nous espérons nous éloigner de la crise du COVID, le grand défi pour l’industrie de la location de maisons unifamiliales sera l’approvisionnement », a déclaré Howard.

Beaucoup de ces maisons ont été vendues à des familles qui ont choisi d’y emménager plutôt que de les garder en location, étant donné la pénurie de maisons à vendre en ce moment. Si cette tendance se poursuit, l’offre de logements locatifs pourrait diminuer, ce qui pourrait faire augmenter le coût des loyers pour les locataires.

Les groupes commerciaux du secteur de la location affirment que les décideurs doivent s’attendre à créer des opportunités pour construire davantage de logements locatifs, plutôt que de se concentrer simplement sur la situation des expulsions.

« Nous sommes entrés dans cette crise avec l’abordabilité du logement, et nous pourrions en sortir avec une catastrophe de l’abordabilité du logement parce que nous n’avons pas été en mesure de maintenir l’intégrité du parc immobilier du pays », a déclaré Pinnegar.