Vous voulez acheter un condo de vacances? Voici ce que vous devez savoir en premier

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Vous aimez l’idée d’une résidence secondaire mais pas l’idée de vous occuper de deux maisons ? Peut-être que tondre la pelouse, réparer les tuyaux qui fuient et ramasser les feuilles de la piscine ne ressemble pas vraiment à une évasion de votre habitude.

Entrez dans le condo de vacances : une résidence secondaire sans les responsabilités d’une résidence secondaire, et un endroit où il est bon d’être absent pendant des semaines, voire des mois d’affilée. Selon un récent rapport de la National Association of Realtors, 21% des acheteurs de maisons de vacances ont acheté un condominium ou une coopérative existante, bien plus que les 12% qu’ils représentent de tous les achats immobiliers, au premier trimestre de cette année. . Dans l’ensemble, le nombre de condos achetés en tant que maisons de vacances a diminué (il était de 30 % en 2016), mais reflète les tendances du marché immobilier global et est en partie dû à COVID.

Plus récemment, l’effondrement tragique du complexe Surfside à Miami a amené les gens à s’interroger sur la fiabilité des associations de copropriété. Les complexes de condos se retrouvent sous le microscope, et les nouvelles sont inondées d’histoires négatives, y compris sur le nombre de personnes dans un état de délabrement avancé.

The Escape Home s’est entretenu avec plusieurs experts qui sont pro-condo, mais avertissent les acheteurs de peser plusieurs facteurs importants avant l’achat.

Tout d’abord, sachez ce que vous achetez. Qu’est-ce qu’un condo exactement de toute façon? Richard Aaronson, président du conseil d’administration d’un immeuble en copropriété de Chicago l’a conçu pour nous. Les unités — les appartements — sont la responsabilité exclusive de leurs propriétaires. Le hic, a-t-il expliqué, c’est qu’il y a des éléments communs qui appartiennent à tout le monde : les murs extérieurs, les fenêtres, les espaces communs, la plomberie, les contremarches et les gros éléments mécaniques. Ces éléments sont régis par un conseil d’administration bénévole composé de propriétaires de copropriétés, qui embauchent ensuite des sociétés de gestion et des ingénieurs et concluent tous les contrats nécessaires afin de « préserver et d’améliorer la valeur de la propriété ».

Le conseil exige que les propriétaires paient des cotisations mensuelles en plus de leurs responsabilités personnelles. Ceux-ci incluent, mais ne sont pas limités à, l’assurance de la structure du bâtiment, une contribution à la réserve – une somme accumulée, idéalement calculée par un ingénieur, qui paiera les réparations futures prévisibles – et la firme de gestion qui entretient les parties communes jour-. aujourd’hui. Cela comprend la gestion des finances et de l’assurance du bâtiment, s’assurer que le bâtiment et les terrains sont aux normes et s’occuper des problèmes mécaniques, électriques et esthétiques si nécessaire.

La société de gestion est la clé de votre tranquillité d’esprit, déclare Candy Lee, propriétaire d’un condo dans un complexe à Sainte-Croix dans les îles Vierges américaines.

« Vous ne voulez pas passer vos vacances à tout arranger, à travailler à l’extérieur de l’endroit, à l’aménagement paysager ou à réparer les lumières cassées à l’extérieur », a-t-elle déclaré. « Tout cela est pris en charge pour vous. »

Cette combinaison de partage et de privé peut être géniale, si elle est bien gérée. Tim Wallace, propriétaire d’un condo dans un complexe de Lake Tahoe, a trouvé que c’était la situation de résidence secondaire idéale pour son style de vie. Alors que sa maison principale s’étend sur plusieurs hectares de terrain dans le nord de la Californie, une résidence «clé en main, verrouiller la porte et partir, pas si grande, facile à gérer» était idéale. La firme de gestion tond la pelouse, pellette la neige et répare le toit le moment venu. Wallace a trouvé un complexe de condos qui entretenait de bonnes relations de longue date avec sa société de gestion, des membres du conseil d’administration responsables, aimables et respectés et des propriétaires partageant les mêmes idées.

« C’est une sorte de liberté étrange », a déclaré Alexa Kebalo, agent immobilier basé au Connecticut, à propos de la possession d’un condo. Mais avec les avantages viennent certaines limitations. Contrairement à la possession d’une résidence unifamiliale dans laquelle vous pouvez choisir l’entrepreneur qui effectue le travail et décider de la rapidité avec laquelle il doit être effectué, a-t-elle déclaré, vous devez collaborer et faire des compromis avec les autres propriétaires. « Vous n’avez pas autant de contrôle… vous [might] voulez que quelque chose soit fait et peut-être que ce n’est pas fait comme vous le voudriez. Vous êtes aussi bon que l’association qui gère votre propriété.

Phil Lee, un autre propriétaire de condo à Sainte-Croix, se souvient de son travail lorsqu’il était membre du conseil d’administration de 2010 à 2016. Il a dit que souvent, les complexes de condominiums ont des dispositions qui stipulent que les dépenses supérieures à un certain montant doivent obtenir l’approbation d’un certain nombre de propriétaires. Lee se souvient que les membres de son conseil d’administration tentaient d’éviter la démocratie d’un vote en insistant sur le fait que les dépenses dépassant la limite de coût pouvaient être divisées en plusieurs éléments de moindre coût. Un an, le conseil a tenté d’éviter une limite de 50 000 $ en proclamant qu’une installation de portail électronique de 100 000 $ était en fait deux achats : un portail de 50 000 $ et 50 000 $ en électronique. Sans surprise, des événements comme celui-ci ont souvent provoqué de grosses disputes.

Notamment, les risques peuvent être beaucoup plus dangereux que les désaccords. Kathleen Klech, agent immobilier de longue date à New York, a rencontré des constructeurs de condos qui ont omis de révéler qu’un pare-feu n’allait pas jusqu’au sommet du plafond – un énorme risque d’incendie.

Les questions à se poser avant d’acheter :

  • Histoire du développeur/constructeur : Klech suggère de parcourir les archives publiques pour trouver tout acte répréhensible potentiel dans le passé de l’entreprise.

  • Société de gestion et d’ingénierie : Faites des recherches sur leurs histoires pour trouver également des méfaits potentiels dans leur passé. Aaronson a également recommandé de rechercher un bâtiment qui a une continuité avec sa société de gestion – cela montre qu’ils connaissent bien le bâtiment et que le conseil d’administration entretient de bonnes relations avec eux. Vous devriez également être en mesure de trouver des plans en place pour des réparations cohérentes. Wallace a noté que son entreprise de gestion répare le toit tous les six ans, quel que soit leur état. C’est un signe de soins méticuleux.

  • Etude de réserve : Tous nos experts ont souligné l’importance d’examiner le fonds de réserve. Une réserve saine signifie que les propriétaires « n’ont pas à payer de leur poche pour des cotisations spéciales », a déclaré Kebalo. Les réserves peuvent prédire ce qui devra être remplacé jusqu’à 20 ans dans le futur. Cependant, Bob Hartman, un avocat spécialisé dans l’immobilier basé à New York, a souligné un élément crucial à prendre en compte : le montant d’argent dans le fonds de réserve n’est pas pertinent à moins que vous ne sachiez ce qui doit être fait. 2 millions de dollars peuvent sembler beaucoup jusqu’à ce qu’une lettre vienne dire que le bâtiment a besoin de 13 millions de dollars de réparations au cours des deux prochaines années. Une étude de réserve doit être considérée en parallèle avec l’historique des réparations du bâtiment.

  • Compte rendu du conseil d’administration : Ils sont votre fenêtre sur le fonctionnement du tableau et du complexe. Aaronson a insisté sur le fait que « une communication solide et transparente de la part du conseil d’administration afin que les propriétaires sachent ce qui se passe à tout moment » est l’un des éléments les plus importants d’un complexe de condos réussi. Dan Bachrach, avocat en copropriété certifié et associé chez Foley & Lardner LLP, suggère que les minutes devraient être de quelques pages par heure au minimum. S’ils sont moins nombreux, ils ne communiquent pas assez. Le contenu du procès-verbal doit vous indiquer s’il y a eu des punaises de lit dans le passé, si les propriétaires paient tous leurs cotisations, les budgets pour l’avenir et les règles et règlements généraux de l’entreprise de construction et de gestion.

  • Qui y habite ? : Hartman recommande d’éviter les bâtiments dans lesquels les propriétaires ne sont pas souvent présents. Si une catastrophe se produit et qu’un nombre décent de propriétaires ne sont que des investisseurs plutôt que des habitants, il y a de fortes chances qu’« ils disent « merde » et vendent simplement », laissant le reste des propriétaires les couvrir. Hartman dit que le nombre d’occupants « indique la force d’un bâtiment ».

Enfin, tournez-vous vers des experts.

  • Engagez le meilleur avocat que vous pouvez trouver. Klech a déclaré qu’elle avait demandé à des clients d’opter pour des avocats moins chers après avoir recommandé le meilleur – et cela n’en vaut généralement pas la peine. « Vous ne voulez pas être un idiot d’un centime. Vous voulez quelqu’un qui sait vraiment ce qu’il fait… vous êtes sur le point d’investir de l’argent dans quelque chose et vous voulez faire la chose la plus intelligente. Si cela implique de dépenser plus que vous ne le souhaiteriez, cela en vaut la peine. Ils vous aideront à rechercher l’historique du bâtiment, des promoteurs, de la firme de gestion et de la firme d’ingénierie afin de s’assurer qu’il n’y a pas de défauts. Ils devraient également être en mesure de vous aider à passer en revue tous les documents financiers.

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