La sécurité des copropriétés est souvent une question d’argent – comment vérifier si un bâtiment est vulnérable aux risques

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Nous sommes tous horrifiés par l’effondrement de l’appartement de Surfside, en Floride, et nos pensées vont aux familles et aux amis des victimes. Ce type de tragédie est, heureusement, rare, mais soulève une question importante : comment savoir si votre immeuble en copropriété pour retraités est sécuritaire et les moyens d’évacuer en cas d’urgence ?

Bien sûr, il n’y a aucun moyen de garantie la sécurité des condominiums, et il faudra probablement plusieurs mois pour déterminer la ou les causes de la catastrophe de Surfside. Mais cet incident montre pourquoi les propriétaires actuels et potentiels d’immeubles en copropriété doivent être informés des problèmes de sécurité potentiels et des mesures à prendre pour les éviter.

Le meilleur endroit pour commencer : l’Association des propriétaires de condominiums (COA).

« Une association des propriétaires de condominiums est requise pour chaque immeuble en copropriété aux États-Unis », déclare Richard Swerdlow, un avocat basé en Floride du Sud et propriétaire du portail Condo.com. « Les COA exigent généralement que les résidents paient des frais d’entretien mensuels ou trimestriels et évalueront occasionnellement des frais ponctuels pour couvrir les dépenses communautaires importantes et les projets de réparation au-delà des fonds détenus en réserve. »

L’association est composée d’un conseil d’administration bénévole qui sont propriétaires et sont élus par les propriétaires des unités. Le conseil d’administration est chargé de gérer les finances de l’association et d’embaucher des personnes et des entreprises pour réparer, nettoyer et entretenir la communauté. Il est régi par le règlement intérieur de l’association.

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Que demander à l’association des copropriétaires

Michele Bellisari, agent immobilier chez Real Broker à Boca Raton, en Floride, explique que les agents immobiliers fournissent généralement aux acheteurs potentiels des documents de copropriété à jour, y compris le budget et les états financiers les plus récents, les règles et règlements de l’association et, dans de nombreux cas, une divulgation du vendeur.

Mais les acheteurs et les propriétaires de condos peuvent également demander les informations suivantes à l’Association des propriétaires de condominiums :

  • Rapports d’inspection des bâtiments et rapports d’ingénierie antérieurs

  • Notes des réunions du COA pour déterminer les problèmes potentiels et les besoins de réparation

  • L’historique des évaluations (frais spéciaux ponctuels que les résidents paient pour les réparations et rénovations majeures); à quoi les évaluations ont-elles été utilisées et s’il y a des évaluations à venir

  • Si et quand la restauration du béton a été effectuée ; les ascenseurs ont été remplacés ou réparés et les balcons ont été remplacés ou réparés

  • Que le bâtiment ait subi ou s’apprête à subir un processus de recertification

  • Si le conseil considère que le montant d’argent dans les réserves (perçu à partir des frais d’association) est suffisant pour couvrir les réparations, les remplacements et les réparations d’urgence et si une étude des réserves a été effectuée au cours des trois dernières années – sinon, des évaluations peuvent devoir être prélevées sur le condo les propriétaires

L’acquisition de ces connaissances vous aidera à déterminer les zones qui doivent être réparées ou remplacées, ainsi que le financement disponible (ou nécessaire) pour les réaliser.

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Tout est (ou souvent) une question d’argent

Mais la réalité est que lorsqu’un groupe de personnes (comme un conseil d’administration de copropriété) décide de payer ou non les réparations, vous pouvez avoir des opinions différentes. Cela peut en fin de compte affecter la sécurité de l’immeuble en copropriété.

Selon un article du New York Times du 1er juillet 2021, des désaccords entre les propriétaires de condos de l’immeuble Surfside pourraient avoir joué un rôle dans la tragédie.

«Pendant des années avant l’effondrement partiel du complexe Champlain Towers South près de Miami, le conseil d’administration du condo s’est débattu pour trouver les 15 millions de dollars nécessaires pour réparer le toit délabré du bâtiment, une terrasse de piscine mal conçue et des colonnes de support en ruine.»

Le problème, a expliqué l’article du Times : « L’association des propriétaires n’avait que 800 000 $ de réserves, et faire le travail signifiait demander aux résidents d’assumer d’énormes cotisations spéciales allant de 80 000 $ à 200 000 $ sur chaque maison. Personne n’était prêt à payer.

C’est souvent un problème avec les immeubles en copropriété.

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Mettre des réserves, juste au cas où

En fait, selon le Times, seuls une dizaine d’États exigent des associations qu’elles déterminent le montant dont elles auront besoin pour les futurs articles coûteux et de nombreux États n’exigent pas que les conseils d’administration des copropriétés maintiennent de grosses réserves.

Mike Pappas, PDG de la société de courtage immobilier basée à Miami, The Keyes Company, a déclaré que « alors que les lois des États, comme celles de la Floride, peuvent obliger les associations à mettre de côté des réserves pour les types de réparation courants, tels que le resurfaçage de la chaussée et le toit. remplacements, beaucoup d’associations ne gardent pas assez dans leurs réserves pour faire les réparations nécessaires, encore moins imprévues.

Les propriétés en bord de mer ont également des dépenses supplémentaires en raison des éléments qui font des ravages sur les barres d’armature et l’acier, dit Pappas. Même les climatiseurs peuvent être corrodés par la rouille.

Bien que les immeubles en copropriété en bord de mer présentent des problèmes de sécurité particuliers, tous les immeubles en copropriété, où qu’ils soient situés, présentent des problèmes potentiels.

Mais certains États et villes sont plus stricts que d’autres en matière d’inspections de sécurité.

Les règles de sécurité des condos varient considérablement

Selon le Miami Herald, la Californie et l’État de New York imposent des inspections des fondations tous les cinq ans, tandis que la Floride n’a pas l’obligation de vérifier sous la surface, seulement de procéder à une inspection visuelle.

Seuls deux comtés de Floride (Miami-Dade, où se trouve Surfside, et Broward) exigent que les immeubles de grande hauteur passent par un processus de réinspection après avoir atteint l’âge de 40 ans.

L’essentiel pour les acheteurs potentiels de condos : Vous voudrez peut-être considérer le type et la fréquence des inspections requises avant d’acheter.

Les experts en copropriété suggèrent de suivre les trois étapes suivantes pour devenir plus informé et plus confiant quant à la sécurité du condo dans lequel vous vivez ou que vous pourriez acheter :

1. Apprenez à évacuer rapidement votre condo en cas d’urgence. Pappas dit que les immeubles en copropriété doivent avoir deux sorties et deux cages d’escalier à chaque étage. Vous pourrez également localiser les fenêtres qui peuvent s’ouvrir afin que vous puissiez en sortir.

2. Recueillir des informations sur les problèmes de réparation et d’entretien, ainsi que les frais d’association et les cotisations spéciales. Si vous avez des préoccupations, faites-en part au conseil d’administration du condo. Et si vous habitez dans un immeuble en copropriété, envisagez de vous présenter au conseil d’administration aux prochaines élections ou de porter ces problèmes à l’attention des autres locataires.

3. Tenez-vous bien. Il est probable que la tragédie de Surfside entraînera des règles et des règlements supplémentaires qui pourraient rendre les immeubles en copropriété plus sûrs. Les villes et les États peuvent adopter des réglementations plus strictes que celles qu’ils ont ou en promulguer de nouvelles pour assurer la sûreté et la sécurité des propriétaires de condos.

Et le Community Association Institute pourrait bientôt demander aux communautés de propriétaires de commander des études d’experts pour évaluer de combien d’argent ils ont besoin dans les réserves. Cela pourrait même nécessiter la fixation de montants de réserves minimum.

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Enfin, il peut arriver un moment où vous vous sentez vraiment mal à l’aise au sujet de la sécurité d’un immeuble en copropriété. Si vous n’avez pas encore acheté d’unité, choisissez un autre endroit pour acheter. Si vous habitez déjà dans l’immeuble, envisagez de déménager.

Bien que ces options puissent sembler excessives, la tranquillité d’esprit n’a pas de prix.

Margie Zable Fisher est une rédactrice indépendante et fondatrice de The 50-Year-Old Mermaid, où elle et d’autres femmes de plus de 50 ans partagent leurs apprentissages et leurs expériences sur la façon de vivre leur meilleure vie après 50 ans. Son site Web est margiezfisher.com.

Cet article est reproduit avec la permission de NextAvenue.org, © 2021 Twin Cities Public Television, Inc. Tous droits réservés.

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