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Les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté à un rythme annuel record ces derniers mois, alimentés en partie par un crédit historiquement bon marché, l’absence de propriétés à vendre et la course des ménages pour plus d’espace alors que les familles ont fui vers les banlieues pendant la pandémie.
Les bons moments peuvent-ils durer lorsque la Réserve fédérale réduit enfin ses achats de prêts hypothécaires et de bons du Trésor ? Voici comment les taux hypothécaires et une empreinte moins gargantuesque de la banque centrale pourraient avoir un impact sur le marché immobilier américain en effervescence.
« La Fed en parle et y réfléchit certainement », a déclaré Kathy Jones, stratège en chef des titres à revenu fixe au Schwab Center for Financial Research, au sujet de la façon dont la Réserve fédérale pourrait réduire le programme d’achat d’obligations de 120 milliards de dollars par mois de la banque centrale.
Mais Jones pense également que des conditions de crédit plus strictes, probablement via des taux d’emprunt plus élevés alors que la Fed réduit son programme d’achat d’obligations, pourraient finir par être une grâce salvatrice pour le marché immobilier d’aujourd’hui.
« Les prix du logement pourraient certainement reculer, après avoir accéléré si rapidement », a-t-elle déclaré, soulignant que les ménages se disputaient les quelques propriétés disponibles à l’achat, tout en naviguant sur le travail à domicile. « À un moment donné », a-t-elle déclaré, les paiements hypothécaires sur les maisons à prix élevé « deviennent insoutenables avec les revenus des gens ».
« Mais je ne vois pas une grande débâcle du logement. »
Comment pomper les freins sur le boîtier
La banque centrale a maintenu une forte empreinte sur le marché hypothécaire pendant plus d’une décennie, mais l’aggravation de la crise de l’abordabilité sur le marché du logement américain a conduit les responsables de la Fed à marcher sur une corde raide récemment en essayant d’expliquer ses achats d’actifs à grande échelle en cours pendant la pandémie récupération.
Ces dernières semaines, les responsables de la Fed ont exprimé un certain désaccord sur le calendrier et le rythme de toute réduction de ses achats d’actifs à grande échelle.
Le président de la Fed de Saint-Louis, James Bullard, a déclaré vendredi que la banque centrale devrait commencer à ralentir ses achats d’obligations cet automne et terminer d’ici mars, affirmant qu’il pensait que les marchés financiers « sont très bien préparés » à la réduction des achats.
Lors d’un point de presse en milieu de semaine, le président Powell a déclaré que la réduction commencerait probablement avec les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) d’agences et les obligations du Trésor en même temps, mais aussi « l’idée de réduire » l’exposition aux prêts hypothécaires « à un rythme un peu plus rapide a une certaine traction avec certaines personnes ».
La ligne bleue dans le graphique ci-dessous trace le bilan de la banque centrale et le chemin abrupt vers un bilan de 8,2 billions de dollars depuis 2020, lorsque ses efforts pour soutenir les marchés pendant la pandémie ont commencé, la ligne rouge représentant son Trésor TMUBMUSD10Y,
holdings et la ligne verte ses MBS. MBB,
La Fed détient les principales cartes sur les marchés MBS et du Trésor
Données de la Fed de Saint-Louis
Au 29 juillet, la Fed détenait environ 31% du marché des MBS d’agence d’environ 7,8 billions de dollars, ou des obligations immobilières avec le soutien du gouvernement.
« Vous pourriez faire valoir que la Fed détient près d’un tiers du marché des obligations hypothécaires des agences, et qu’il pourrait être judicieux de desserrer son emprise », a déclaré Jones, d’autant plus que Powell a minimisé un lien direct entre ses achats de MBS et grimper les prix des maisons.
Cela peut maintenant sembler être un lointain souvenir, mais avant le bouleversement pandémique, c’était précisément ce que la Fed essayait de faire.
« Qui aurait pensé », a déclaré Paul Jablansky, responsable des titres à revenu fixe chez Guardian Life Insurance, que les États-Unis seraient au milieu de « l’un des marchés du logement les plus mousseux de l’histoire », à la suite des fermetures pandémiques extrêmes de l’année dernière qui ont fermé des entreprises, les lieux de travail et les frontières nationales.
« De temps en temps, les gens demandent : sommes-nous au sommet ? » a déclaré Jablansky, un vétéran de 30 ans de l’hypothèque et du marché obligataire adossé à des actifs et plus large. « Nous sommes en dehors du reste de notre expérience, il est donc très difficile de dire que nous sommes au sommet », a-t-il déclaré à Oxtero.
« Je pense que l’inflation des prix de l’immobilier devra ralentir considérablement. Mais peut-être que la plus grande question est, pouvons-nous voir les prix du logement devenir négatifs ? Je pense que la Fed travaillera très, très dur pour créer un atterrissage en douceur des prix de l’immobilier. »
La prévision de Schwab était que la Fed donne le coup d’envoi en réduisant ses achats mensuels d’actifs de 15 milliards de dollars à 105 milliards de dollars. Cela signifierait une réduction de 10 milliards de dollars de son rythme mensuel actuel de 80 milliards de dollars d’achats du Trésor et de 5 milliards de dollars de son rythme mensuel de 40 milliards de dollars de MBS.
« Jusqu’à présent, nous n’avons pas changé cela », a déclaré Jones à Oxtero.
Bien que la Fed ne fixe pas les taux d’intérêt à long terme, ses achats massifs de bons du Trésor visent à limiter les coûts d’emprunt. Les rendements du Trésor informent également la composante taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe de 30 ans. Alors peut-être que réduire les deux à la fois a du sens, a déclaré Jones.
Se souvenir mal du cône 2013
Président de la Fed Powell a dit mercredi que la norme de « progrès supplémentaires substantiels » de la banque centrale pour le chômage et l’inflation en particulier n’a pas encore été respectée, tout en soulignant qu’il aimerait voir davantage de progrès sur le marché du travail avant d’assouplir son soutien de politique monétaire à l’économie.
Powell a également fréquemment parlé des leçons tirées du bouleversement des marchés de 2013, le soi-disant « taper tantrum » qui a secoué les marchés après que la banque centrale a commencé à parler de retirer le bol de punch, alors que l’économie se remettait de la Grande Récession de 2008.
« Ce dont nous devons nous souvenir », a déclaré Jablansky, c’est que les marchés se sont vendus en prévision d’une diminution, et non du recul réel des achats d’actifs. « Plus tard dans l’année, la période [former Fed Chair Ben] Bernanke parlait, la Fed a en fait continué à acheter des actifs, et le montant de l’accommodement qu’elle a fourni à l’économie a en fait augmenté. »
Historiquement, le seul tronçon où la Fed a activement retiré son soutien s’est produit entre 2017 et 2019, à la suite de sa première incursion controversée dans les achats d’actifs à grande échelle pour dégeler les marchés du crédit après 2008.
« Il est très difficile de tirer beaucoup de conclusions de cette très courte période », a déclaré Jablansky. « Pour nous, la conclusion est que 2013 peut être instructive, mais les circonstances sont vraiment différentes. »
Voir: Pourquoi le bilan de la Fed devrait dépasser 9 000 milliards de dollars après avoir commencé à réduire ses achats mensuels d’actifs
Le message de Powell a toujours été de préserver « une flexibilité maximale, mais d’aller très lentement », a déclaré George Catrambone, responsable du trading pour les Amériques chez le gestionnaire d’actifs DWS Group.
Catrambone pense que cela peut être la bonne stratégie, étant donné les perspectives incertaines sur l’inflation, comme en témoignent la récente flambée du coût de la vie, mais aussi en raison de l’ampleur des changements dans nos vies à cause de la pandémie.
« Nous savons qu’une voiture d’occasion ne coûtera pas plus qu’une voiture neuve pour toujours », a déclaré Catrambone. « Est-ce que je pense que le marché du logement ralentit ? Ça pourrait. Mais vous avez vraiment besoin que le déséquilibre de l’offre et de la demande se résorbe. Cela pourrait prendre un certain temps.
Les incendies de forêt extrêmes, la sécheresse et d’autres chocs liés au changement climatique ont été liés à 30 milliards de dollars de pertes de biens au premier semestre 2021, tout en mettant davantage de parcelles de terre et de maisons américaines sur la voie du danger. Alors qu’il s’agissait de sujets moins fréquents sur le marché du logement en 2013, la pandémie a également changé toute la notion de « ce qui est sûr » pour de nombreuses familles.
« Les schémas migratoires ont tendance à être collants », a déclaré Catrambone, à propos de la fuite des centres urbains vers les banlieues.
De plus, la variante delta alimentant une nouvelle vague de cas de COVID-19 a conduit à des politiques de masquage et de vaccination plus strictes, notamment chez Alphabet Inc., GOOG,
Facebook Inc. FB,
et d’autres, mais a également retardé les plans de nombreuses grandes entreprises visant à renvoyer le personnel dans les immeubles de bureaux.
« Cela n’aide probablement pas les taux d’occupation de l’immobilier commercial, car davantage de personnes restent probablement plus près de chez elles », a déclaré Catrambone, mais cela ajoute probablement à la « valeur psychologique déjà élevée accordée au logement ».
Après avoir atteint des records, l’indice S&P 500 SPX,
Dow Jones Industrial Average DJIA,
et Nasdaq Composite Index COMP,
fermé vendredi et la semaine en baisse, mais enregistré des gains mensuels.
Sur le front des données économiques américaines, le mois d’août démarre avec les données sur les dépenses de fabrication et de construction, suivies des ventes de véhicules à moteur, de l’emploi ADP et des inscriptions au chômage, mais le principal objectif de la semaine sera le rapport mensuel sur les salaires non agricoles de vendredi.
Lis: Le risque climatique touche les États et les collectivités locales
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