En un mot : les chiffres officiels de l’inflation sont un peu farfelus (c’est ma parole, pas la sienne, bien sûr). Et la raison en est que l’inflation réelle des prix de l’immobilier est bien en avance sur l’inflation officielle des prix de l’immobilier.

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Vous pouvez voir les chiffres dans mon tableau ci-dessus.

Le chiffre à gauche est ce que le département américain du Travail, qui compile les données officielles sur l’inflation, dit être l’augmentation des coûts du logement de janvier 2020 à avril de cette année. (J’ai utilisé ce qu’ils appellent le numéro « Shelter », qui exclut tous les autres coûts d’accession à la propriété comme les services publics. Il ne s’agit que du coût de possession de la maison.)

Le nombre au milieu est ce que l’indice national des prix des maisons S&P/Case-Shiller des États-Unis, reconnu à l’échelle nationale, dit qu’il est arrivé aux prix des maisons au cours de la même période.

Le numéro sur la droite est ce que Realtor.com, qui, comme Oxtero, appartient à News Corp. NWSA,
+0.20%
-dit qu’il s’est produit des prix d’inscription moyens au cours de la même période.

Hummm.

Rien à voir ici, les amis ! Avancer!

Fine est un inflationniste : il pense que l’inflation est susceptible d’être plus élevée que ce à quoi la Réserve fédérale s’attend, et moins « transitoire ». Il a un certain nombre d’arguments liés aux taux d’intérêt bas et bas et aux pénuries de matériaux et de main-d’œuvre à la réouverture du monde. Mais l’un d’eux est ce problème avec les chiffres officiels de l’inflation et du logement.

« En ce qui concerne l’inflation telle que décrite par l’indice des prix à la consommation (IPC) », écrit-il, « la mesure des coûts du logement semble être sensiblement déconnectée de la réalité ».

« Le gouvernement américain a estimé que les taux de location des résidences principales augmenteraient de 2% ou moins ces derniers mois », écrit Fine. Après avoir parlé aux propriétaires, ajoute-t-il, il estime que « les taux de location du marché pour les maisons occupées par leurs propriétaires ont augmenté légèrement au-dessus de 2 % récemment. et à un rythme décélérant. « 

J’ai ajouté les italiques. Vous pouvez voir pourquoi. Avez-vous observé une décélération du rythme des coûts immobiliers ces derniers temps ? Où ces gens parlent-ils aux propriétaires?

Et ce n’est pas anodin. Les coûts du logement représentent environ un tiers du chiffre officiel total de l’inflation. Pourtant, le gouvernement doit deviner. Le plus grand nombre ? Ils demandent aux propriétaires combien leur maison coûterait à louer. Oui vraiment.

OK, donc les prix des maisons et les coûts du logement ne sont pas les mêmes. Vous n’êtes pas obligé d’acheter une nouvelle maison chaque année. L’effondrement des taux hypothécaires signifie que vos coûts mensuels de logement diminuent, même si les prix des maisons restent les mêmes ou augmentent. C’est pourquoi le gouvernement se concentre sur les « loyers » plutôt que sur les prix d’achat.

Mais les chiffres ici ne sont pas non plus très utiles pour le ministère du Travail.

Selon les chiffres officiels du ministère du Travail, les loyers à l’échelle nationale ont augmenté d’environ 2,5% au cours des 12 mois précédant juin.

Mais Realtor.com suit également les loyers, en utilisant les données réelles du marché via son site Web, et il a un chiffre d’inflation différent.

Essayez : 8,1 %. Ouais. En d’autres termes, l’estimation du marché privé de l’inflation des coûts du logement est plus de trois fois supérieure au chiffre « officiel ».

Faites-en ce que vous voudrez.

Pensez maintenant à cela du point de vue d’une personne qui prend sa retraite et qui n’est pas propriétaire de sa propre maison. Ils vont être exposés à des loyers qui augmentent, en moyenne, de 8 % par an.

Mais leurs augmentations annuelles du coût de la vie de la sécurité sociale ne sont liées qu’à l’inflation officielle, qui place l’inflation des loyers à seulement 2,5%.

Que ces écarts de chiffres soient des anomalies ou quelque chose de plus sinistre, c’est une autre histoire. Mais ces retraités vont s’appauvrir en termes réels, année après année. (Et les personnes qui louent dans leur vieillesse sont probablement les moins en mesure de se le permettre pour commencer.)

Il y a un débat quant à savoir s’il est préférable de louer ou de posséder sa propre maison à la retraite. Il est raisonnable de dire qu’une taille unique ne convient pas à tous, et quelle sera la bonne décision pour certaines personnes sera la mauvaise pour d’autres. Les propriétaires assument des coûts et des responsabilités, et peuvent avoir du mal à vendre quand ils en ont besoin. Les locataires sont confrontés à des fluctuations de loyer et manquent de contrôle sur un élément très fondamental de la qualité de vie. (Un ami dans ses 80 ans a loué et était heureux de ne plus jamais avoir à faire face aux tracas de l’accession à la propriété.)

Mais les retraités et futurs retraités devraient peser soigneusement ces données d’inflation lorsqu’ils réfléchissent à la question. Le logement est notre plus gros risque d’inflation. Et posséder une maison offre au moins une certaine protection. La sécurité sociale, semble-t-il, ne le fait pas.

Un de mes amis avec un bon travail a la chance de vivre dans un appartement à loyer contrôlé à San Francisco. Lui et sa femme espèrent prendre leur retraite quelque part comme Napa dans une décennie ou plus. Lorsque nous parlions il y a quelque temps, je lui ai suggéré d’envisager d’acheter une maison (ou, peut-être mieux, un terrain) là-bas le plus tôt possible. Sinon, au moment où ils prendront leur retraite, ils pourraient se retrouver à un prix inférieur. (Il ne l’a pas encore fait.)

Si je ne possédais pas de maison maintenant, je détiendrais au moins des FPI ou des actions immobilières pour aider à couvrir les futurs coûts du logement. Cela aurait certainement aidé les futurs retraités récemment. Le Vanguard Real Estate Index Trust (VNQ) a augmenté de 55 % au cours de la dernière année. La fiducie immobilière résidentielle et multisectorielle iShares (REZ), 66%.

Le marché pourrait-il savoir quelque chose sur l’inflation immobilière que l’IPC ne sait pas ?