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Malgré l’incertitude entourant la propagation continue de la variante delta du COVID-19, certains détaillants opportunistes de la ville de New York ont pu profiter de conditions de marché favorables aux locataires, négociant avec succès un loyer gratuit, une flexibilité sur la durée du terme et des structures d’accord de loyer en pourcentage. , et d’autres extras auparavant impensables.
Alors que la pandémie de COVID-19 a bouleversé le paysage commercial de la vente au détail de la ville de New York, les petites entreprises de la ville ont jusqu’à présent fait face à une année 2021 exceptionnellement difficile. Le trafic international de visiteurs est presque inexistant, le tourisme intérieur est à la traîne par rapport aux chiffres d’avant la pandémie et la majorité des employés de bureau n’ont pas encore repris le travail. À la lumière des loyers et des coûts d’exploitation notoirement élevés de la ville de New York, les propriétaires de petites entreprises ont toujours été confrontés à une montée en flèche vers la rentabilité, mais la pandémie a probablement changé à jamais le paysage de la vente au détail.
Parmi les organisations qui sonnent une note prudemment optimiste à propos de la brique et du mortier se trouve CBRE, la plus grande société immobilière commerciale au monde. Selon son rapport sur le marché de détail à Manhattan du deuxième trimestre, le temps chaud et les restrictions assouplies renouvelaient la confiance et la demande pour le commerce de détail.
« Le climat de vente au détail s’est sensiblement amélioré à mesure que les New-Yorkais se sont fait vacciner et sont revenus à leur vie normale », a déclaré Nicole LaRusso, directrice principale de la recherche et de l’analyse chez CBRE. « Pour les détaillants de New York, en particulier ceux situés au cœur des quartiers d’affaires de Midtown et Downtown, la demande s’améliore, mais il reste encore du chemin à parcourir avant que les choses ne redeviennent « normales ».
Les données de CBRE sur les loyers montrent une certaine variation à travers la ville, notant que dans l’ensemble, les propriétaires sont beaucoup plus négociables, les accords étant conclus pour un prix considérablement inférieur au loyer demandé – 14% en moyenne.
« Les propriétaires accordent de généreuses concessions sous forme d’allocations d’amélioration locative et de périodes de loyer gratuites », a expliqué LaRusso. « Cela se traduit par des rendements réduits pour les propriétaires, mais c’est une excellente opportunité pour les locataires qui souhaitent conclure des baux à long terme. »
Le rapport de CBRE note que la location, les loyers demandés et l’espace disponible dans la ville de New York sont toujours en dehors des niveaux d’avant la pandémie; la vitesse de location à Manhattan a ralenti au deuxième trimestre, marquant huit trimestres consécutifs de baisse. En outre, le nombre de disponibilités directes au rez-de-chaussée au deuxième trimestre est passé à 290 places contre 275 au premier trimestre dans les 16 principaux corridors commerciaux suivis par CBRE. Le loyer moyen demandé au détail dans les 16 principaux corridors commerciaux de Manhattan a chuté de 10,7% d’une année sur l’autre et de 0,6% d’un trimestre à l’autre pour atteindre 615 $ le pied carré au deuxième trimestre, marquant la 15e baisse trimestrielle consécutive.
Mais il y a eu quelques signes d’espoir. À titre d’exemple d’une récente ouverture de commerce de détail notable, CBRE cite Harry Potter New York, un produit phare de 20 000 pieds carrés sur trois étages qui a ouvert ses portes début juin au 935 Broadway dans le quartier Flatiron/Union Square. (La boutique comprend 15 zones distinctes ainsi que diverses expositions artisanales et des expériences uniques.)
CBRE souligne également qu’une poignée d’importations de haute puissance – dont la marque de bijoux britannique Vashi, la marque de mode française Ami et le fournisseur canadien de manteaux d’hiver Kanuk – ont signé de nouveaux baux pour leurs premiers emplacements à New York en guise de vote de confiance dans la ville. et sa récupération.
La baisse continue des loyers des commerces de détail crée de nouvelles opportunités et contribue à stimuler l’activité du marché, selon un récent rapport du Real Estate Board of New York (REBNY), la principale association professionnelle de l’immobilier de la ville. Le rapport de juin a révélé que les loyers demandés dans tout Manhattan ont diminué dans 16 des 17 couloirs signalés, alors que le marché continue de s’ajuster plus d’un an après que la pandémie de COVID-19 a frappé pour la première fois la ville de New York. À Manhattan, le prix demandé moyen par pied carré dans les couloirs de vente au détail de Manhattan a chuté de 37% d’une année sur l’autre, selon le rapport de printemps de REBNY. Les corridors situés dans les quartiers avec de fortes bases résidentielles ont généralement moins diminué que ceux qui dépendent des touristes et des employés de bureau. Par exemple, le loyer moyen demandé dans l’Upper East Side a baissé de 15 % depuis le printemps 2019, par rapport aux corridors de Madison Avenue et de la Fifth Avenue qui ont connu des baisses de plus de 25 % au cours de la même période.
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Les résultats suggèrent que le marché actuel – avec une disponibilité accrue et des coûts de location réduits – présente des opportunités uniques pour les locataires et les propriétaires. Dans le même temps, les données indiquent également l’importance de veiller à ce que les employés de bureau retournent sur leur lieu de travail et que la ville fasse davantage pour attirer les touristes à New York afin de générer un trafic piétonnier qui soutient les commerces de détail.
L’indice de confiance des courtiers le plus récent de REBNY, pour le premier trimestre, a révélé que la confiance des courtiers était 53% plus élevée que le trimestre précédent, avec une confiance dans l’avenir qui était à son plus haut niveau depuis le troisième trimestre de 2015, signalant que les courtiers ont renouvelé leur optimisme quant à la trajectoire du marché et la reprise de l’industrie.
« Notre prochain indice de confiance des courtiers montrera que la confiance des courtiers a atteint des niveaux records au cours du deuxième trimestre 2021, atteignant de nouveaux sommets dans les secteurs résidentiel et commercial », explique Zach Steinberg, vice-président senior de la politique, REBNY. « Alors que l’optimisme a augmenté, cet élan de confiance pourrait être de courte durée si plusieurs jalons clés – réouverture de Broadway, augmentation du retour des employés de bureau et rebond progressif des touristes internationaux – ne sont pas atteints à l’automne. »
Lorsqu’on les voit aux côtés des données récentes sur les loyers des commerces de détail, ainsi que des nombreux signes positifs concernant la reprise économique, on peut voir que les courtiers, en particulier sur le marché commercial, voient à la fois plus d’activité et s’attendent à voir encore plus d’accords conclus au cours de l’année. sur.
« Les courtiers de Brooklyn notent que les espaces d’angle de premier ordre dans des rues comme Franklin Avenue Prospect Heights voient plusieurs offres alors que les locataires prennent au piège des emplacements rarement disponibles », a déclaré Steinberg. « Le loyer est toujours inférieur à ses niveaux d’avant la pandémie, mais les détaillants ne doivent pas supposer qu’ils peuvent profiter des remises à deux chiffres de la fin de 2020. Les propriétaires et les détaillants font tous deux preuve d’une certaine flexibilité – de nombreux propriétaires sont prêts à signer des baux plus courts mais sont naturellement soucieux de la stabilité du locataire.
Ari Harkov, un courtier immobilier basé à Manhattan, a vu un changement radical se produire dans le paysage commercial de la ville au cours des dernières années.
« En 2019, New York était en plein essor d’un point de vue économique et de nombreuses petites entreprises avaient du mal à faire face à la hausse des loyers et des dépenses d’exploitation », a déclaré Harkov. « Maintenant, la ville est dans une situation beaucoup plus positive qu’elle ne l’était il y a un an et une baisse des loyers a permis à certaines petites entreprises de tenter leur chance et d’ouvrir dans des zones où cela aurait été économiquement impossible il y a à peine deux ans. »
Harkov, comme la plupart des experts de l’industrie et des propriétaires de petites entreprises, fonde ses espoirs sur septembre, avec un énorme changement de trafic piétonnier attendu en raison du retour des résidents de déménagements temporaires inspirés par la pandémie à l’extérieur de la ville et des navetteurs retournant aux bureaux dans la plus grande poussée depuis le début de la pandémie.
«Je ne pense pas que quiconque s’attend à un retour de 100 % aux niveaux de février 2020, mais nous espérons tous peut-être 50 à 65 % de ce que nous étions avant la pandémie, ce qui serait un énorme changement par rapport aux 20 % environ. nous en sommes maintenant », a déclaré Harkov. «Il n’y a aucun moyen de l’enrober de sucre. Le commerce de détail dans les quartiers résidentiels où les gens habitent s’est relativement bien comporté, mais le commerce de détail dans les quartiers commerciaux et touristiques a été décimé.
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Le restaurateur chevronné Gianfranco Sorrentino, associé directeur du groupe Il Gattopardo et président du Gruppo Italiano, reflète ces pensées.
«Je suis dans le secteur de l’hôtellerie et, en tant que tel, c’est une industrie tout simplement décimée par la pandémie», explique Sorrentino, dont les expériences montrent que le marché immobilier a repris certaines de ses pratiques les moins indulgentes.
« Avec le retour des affaires à New York, nous avons vu de nombreuses offres attrayantes et alléchantes qui étaient autrefois disponibles pendant la pandémie ont déjà disparu », explique Sorrentino, qui possède trois restaurants à Manhattan. «Pendant un certain temps, vous n’avez pas eu à payer de courtiers, pas de dépôts importants et un loyer équitable. Maintenant tout [enticements] sont partis. »
Les propriétaires de petites entreprises, dépourvus du soutien financier et des ressources dont bénéficient les chaînes d’entreprises et les conglomérats qui peuvent mieux gérer une telle incertitude, ont été en grande partie livrés à eux-mêmes, naviguant dans un réseau de ressources fédérales et locales.
En juin, le maire Bill de Blasio et le New York Department of Small Business Services (SBS) ont lancé une initiative de 11 millions de dollars pour soutenir les petites entreprises. Présenté comme un service de conciergerie, le soi-disant programme Quick Start a été conçu pour éliminer la bureaucratie, dans le but de faire de New York l’un des endroits les plus faciles du pays pour ouvrir ou rouvrir une petite entreprise.
« Ce programme donnera aux propriétaires d’entreprise tous les outils dont ils ont besoin pour gérer leur entreprise en douceur et construire une reprise pour nous tous », a déclaré de Blasio dans un communiqué annonçant le programme.
On estime que 50 000 petites entreprises devraient bénéficier du programme Quick Start, une collaboration entre 100 employés de la ville à travers une multitude d’agences.
Depuis le début de la pandémie l’année dernière, SBS a lancé 35 programmes et initiatives – y compris la distribution de plus de 63 millions de dollars via cinq programmes de subventions et deux programmes de prêts – pour aider à rouvrir les entreprises et fournir les conseils et le soutien nécessaires. Depuis le début de la pandémie, le département a aidé 4 200 entreprises à demander environ 305 millions de dollars de prêts du programme de protection des chèques de paie (PPP) de la SBA et a relié environ 5 000 entreprises à plus de 156 millions de dollars de financement local, étatique, fédéral et philanthropique, selon les données fournies par SBS.
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Et ce soutien pourrait s’avérer crucial. Selon une étude de The Partnership for New York City en juillet 2020, jusqu’à un tiers des 230 000 petites entreprises qui peuplent les couloirs commerciaux de quartier de la ville pourraient ne jamais rouvrir.
« Les entrepreneurs de la ville de New York sont le cœur de notre ville et les propriétaires d’entreprise les plus résilients au monde. Nous avons consacré toutes les ressources à notre disposition pour assurer leur survie et une reprise équitable au cours de la dernière année, y compris un soutien financier et la prestation directe de services aux propriétaires d’entreprises dans plus de 100 quartiers commerciaux », a déclaré Jonnel Doris, commissaire SBS. « La communauté des affaires de la ville a une histoire de rebond face aux défis sanitaires et économiques, et nous nous attendons à une reprise complète alors que nous continuons de voir de nouvelles entreprises ouvrir dans toute la ville, les vaccinations grimper et les travailleurs retourner dans leurs bureaux. »
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