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L’administration Biden vient d’étendre une bouée de sauvetage aux locataires en difficulté, mais sans plus d’action fédérale, le marché du logement locatif du pays pourrait faire face à de sérieuses pressions dans les mois à venir.
Le 3 août, les Centers for Disease Control and Prevention des États-Unis ont émis un nouveau moratoire sur les expulsions pour remplacer l’interdiction qui a expiré fin juillet. Contrairement au moratoire précédent, qui avait été promulgué pour la première fois en septembre dernier sous l’administration Trump, le nouveau moratoire fédéral était ciblé, ne s’appliquant que dans les régions du pays où les taux de transmission du virus qui causent le COVID-19 sont élevés.
Le nouveau moratoire doit actuellement expirer le 3 octobre, mais la date de fin réelle pourrait arriver plus tôt. Le moratoire précédent a fait face à d’importants défis juridiques de la part des propriétaires et des groupes d’agents immobiliers. En juin, la Cour suprême a rejeté une contestation du moratoire au motif que le moratoire devait expirer bientôt, mais les juges conservateurs de la cour ont signalé qu’ils considéraient l’interdiction comme inconstitutionnelle. Déjà, les juges fédéraux ont indiqué qu’ils réexamineraient ces cas à la lumière du moratoire nouvellement annoncé.
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Chaque fois que ce jour viendra, la fin du moratoire sur les expulsions pourrait n’être que le début des problèmes des locataires, car la crise des expulsions en cours dans le pays devrait avoir de grands effets d’entraînement sur l’ensemble du marché du logement.
« D’après ce que nous constatons avec les maisons unifamiliales locatives, les divers moratoires sur les expulsions au cours de la dernière année ont probablement contribué aux problèmes d’approvisionnement sur le marché », a déclaré David Howard, directeur exécutif du National Rental Home Council, un groupe professionnel. qui représente les propriétaires propriétaires de maisons unifamiliales.
Des millions d’Américains risquent d’être expulsés
La reprise économique n’a pas remis tous les locataires en règle en termes de paiement de leurs loyers. Plus de 7,4 millions de ménages sont en retard de loyer, selon les données d’une enquête du US Census Bureau – et ce chiffre a augmenté depuis juin. Parmi ceux-ci, environ 3 millions de foyers déclarent être menacés d’expulsion.
Selon les économistes, déterminer combien de ces ménages perdraient leur maison lors d’une expulsion une fois les protections du moratoire cessent n’est pas simple, selon les économistes. « Il existe une incertitude importante quant au nombre d’expulsions éventuelles, car nous nous trouvons dans des circonstances sans précédent », a déclaré Chris Glynn, économiste en chef chez Zillow Z,
ZG,
Tout dépendra de la rapidité avec laquelle l’aide locative d’urgence sera distribuée aux locataires et aux propriétaires qui en ont besoin. Le Congrès a affecté des milliards de dollars d’aide aux locataires en difficulté, mais à la fin juillet, la plupart de cet argent n’avait pas encore été acheminé aux personnes qui en avaient besoin. L’administration Biden a réédité le moratoire sur les expulsions pour offrir à ces Américains une meilleure chance d’obtenir cette aide.
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« Il existe une incertitude importante quant au nombre d’expulsions éventuelles, car nous nous trouvons dans des circonstances sans précédent. »
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« Le nombre réel d’expulsions dépend de la vitesse de distribution des secours, du rythme de la reprise économique et de la prise de décision par les propriétaires, il est donc extrêmement important que cette aide parvienne aux locataires dans le besoin pour garantir que les gens puissent rester chez eux », a déclaré Glynn. .
Mais tous les propriétaires ne choisiront pas de poursuivre les expulsions avec des locataires en difficulté, car une expulsion a également un coût important pour les propriétaires. De nombreux propriétaires choisiront plutôt la voie de l’élaboration d’un plan de remboursement avec leurs locataires plutôt que de les mettre à la rue. Une autre inconnue est le nombre de locataires qui quitteront leur logement de manière proactive avant d’être expulsés, même si cela signifie qu’ils finissent par déménager avec leur famille, surfer sur un canapé ou vivre dans un refuge.
Actuellement, Zillow estime qu’il y aura environ 480 000 demandes d’expulsion une fois le moratoire terminé, mais seulement environ 260 000 de ces ménages seront probablement expulsés.
Les propriétaires pourront-ils tenir le coup ?
Les défis financiers créés par la pandémie ont durement touché les propriétaires, et beaucoup n’ont pas été en mesure de tenir le coup. Les données d’enquête du National Rental Home Council montrent que 23 % des propriétaires de maisons individuelles locatives prévoyaient de vendre au moins une propriété en raison des divers moratoires sur les expulsions.
« Le degré de difficulté à être propriétaire pendant cette période a augmenté de façon exponentielle », a déclaré Howard.
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Près d’un propriétaire familial sur quatre s’attend à vendre au moins un bien locatif en raison du moratoire sur les expulsions.
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Pendant ce temps, la hausse des prix des maisons a créé encore plus d’incitations pour les propriétaires à sortir de l’esquive.
« Avec les loyers et les prix des maisons à la fois à des niveaux record et en hausse, de nombreux propriétaires sont incités à explorer leurs options », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com. « Bien sûr, la demande brûlante qui a contribué à alimenter la hausse des prix des logements et des loyers pourrait changer à la suite du moratoire sur les expulsions. »
L’offre de logements locatifs diminue
Les ventes résultantes de propriétés qui étaient autrefois occupées par des locataires expulsés pourraient créer une excellente opportunité pour les acheteurs de maisons, en particulier les premiers acheteurs. Le manque de stocks de logements à l’échelle nationale a créé une concurrence accrue entre les acheteurs et fait grimper les prix à des sommets records dans une grande partie du pays.
Inévitablement, de nombreuses maisons libérées par les locataires expulsés, si elles sont vendues, pourraient finir par être achetées par des personnes qui envisagent d’habiter elles-mêmes la maison, plutôt que de la louer. Cela pourrait créer une crise encore plus grave pour les locataires à faible revenu.
Alors que les États-Unis ont ajouté des millions de logements pour propriétaires-occupants au cours des cinq dernières années, le nombre d’unités locatives a en fait diminué au cours de cette période.
« Ce n’est tout simplement pas durable, a déclaré Howard, ajoutant que l’administration Biden devra sérieusement envisager des moyens de promouvoir la construction de logements supplémentaires pour éviter une crise à part entière des deux côtés du marché du logement du pays.
« Ce qui fait vraiment bouger l’aiguille en termes de logement, c’est l’offre », a-t-il déclaré. « Indépendamment des va-et-vient politiques autour des moratoires sur les expulsions, l’année dernière a révélé à quel point les États-Unis sont vraiment « sous-logés ».
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