Ma mère m’a cédé son condo par le biais d’un processus de renonciation avant de mourir. Dois-je des impôts dessus ?

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Cher Oxtero,

Ma défunte mère m’a transmis son condo par le biais d’un processus de renonciation 10 ans avant sa mort. Mon préparateur de déclarations de revenus m’a dit qu’elle aurait dû payer une sorte d’impôt. Mais elle n’a jamais déposé de déclaration de revenus pendant des années car elle n’y était pas obligée en raison de son faible revenu et son planificateur financier successoral ne lui a pas conseillé de le faire, qui s’est occupé du processus de renonciation pour elle.

Aussi, je vis en Californie comme ma mère. J’ai lu en ligne que, selon la loi de l’État, si je vendais le condo, je ne recevrais que ce qu’il valait au moment de la renonciation et je devrais payer des impôts sur ce montant. Est-ce vrai? Ma défunte mère l’a acheté en espèces il y a 26 ans. Actuellement, je le loue via une société de gestion immobilière.

« The Big Move » est une chronique Oxtero qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.

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Cher Perplexe,

Les actes de renonciation peuvent être utiles comme solution de contournement dans les transactions immobilières dans des cas très spécifiques. Cependant, il faut un certain degré de finesse pour s’assurer que tout est casher, comme il semble que vous le découvriez maintenant bien après que la décision ait été prise.

Alors, qu’est-ce qu’un acte de renonciation? C’est un transfert d’acte où il n’y a aucune garantie ou protection pour le titre de propriété. Essentiellement, le constituant – votre mère dans ce cas – vous a donné les droits sur ses biens et les a mis à votre nom.

Le principal risque lié à ce type de transfert est que le bénéficiaire, ou celui qui reçoit l’acte, n’a droit qu’à ce à quoi le constituant avait droit. Donc, si quelqu’un d’autre possédait ou avait un droit sur la propriété, l’acte de renonciation pourrait être sans valeur. En conséquence, les experts juridiques conseillent aux gens de poursuivre un acte de renonciation uniquement s’ils connaissent et font confiance à l’autre partie, comme vous l’avez fait avec votre mère.

L’un des avantages d’une renonciation est que le transfert de propriété n’est pas toujours soumis aux mêmes impôts qu’un transfert de propriété typique. Mais cela ne veut pas dire que c’est exonéré d’impôt. J’ai deux suppositions sur les impôts dont votre comptable a parlé. Il aurait pu faire référence à la taxe de transfert de document qui doit être payée lors du dépôt de l’acte – à moins que les documents de renonciation ne spécifient une exemption à cela.

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L’un des avantages d’une renonciation est que le transfert de propriété n’est pas toujours soumis aux mêmes impôts qu’un transfert de propriété typique, mais ils ne sont pas exonérés d’impôt.
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Mais ce qui semble être le problème le plus probable ici, c’est que votre mère n’a jamais déposé de déclaration d’impôt sur les donations. Parce qu’aucun argent n’a changé de mains entre vous deux lorsqu’elle vous a cédé son condo, le transfert est considéré comme un cadeau.

Il existe une exclusion à vie pour les impôts sur les dons, ce qui signifie que les dons inférieurs à ce montant ne sont pas imposables. À partir de 2021, l’exemption à vie est de 11,7 millions de dollars, ce qui signifie que si la somme totale des cadeaux qu’une personne a faits au cours de sa vie est inférieure à ce montant, elle ne sera pas obligée de payer des impôts sur ces derniers.

Il existe également des exclusions annuelles. L’exclusion annuelle de l’impôt sur les dons pour 2021 est de 15 000 $. Si un cadeau est supérieur à ce montant, une déclaration de revenus, appelée formulaire 709, doit être déposée (sauf si le cadeau a été fait entre époux, auquel cas il est exonéré), ainsi que toute pièce justificative concernant le cadeau. Cela ne signifie pas qu’un impôt devra être payé, à moins que le montant du don ne soit supérieur à l’exemption à vie.

D’après ce que vous avez décrit, il semble que votre mère n’ait jamais déposé de déclaration d’impôt sur les donations pour la renonciation. Elle aurait dû le faire, même si elle n’était pas tenue de produire une déclaration de revenus en raison de son faible revenu. Son incapacité à le faire signifie qu’elle aurait pu être passible de sanctions de l’Internal Revenue Service. Si elle avait un comptable, eux aussi pourraient être passibles de pénalités.

Selon l’IRS, il existe des pénalités « en cas de défaut délibéré de produire une déclaration à temps, de tentative délibérée de se soustraire ou de faire échouer le paiement de l’impôt et de sous-estimation de l’évaluation qui entraîne un sous-paiement de l’impôt ».

Si vous n’avez pas été contacté par l’IRS, il est possible qu’ils n’aient jamais appris la renonciation. Cependant, cela ne vous laisse pas décrocher. Mon conseil serait de contacter un avocat fiscaliste qui pourra déterminer si vous devez de l’argent à l’IRS et régler la question.

Quant à votre deuxième question, un impôt sur les gains en capital s’applique au produit de la vente d’une maison. Les gains en capital correspondent généralement à la différence entre le prix qu’une personne a payé pour une maison et le prix pour lequel elle l’a vendue, moins le coût des rénovations domiciliaires. La taille du taux d’imposition dépend du revenu d’une personne et du statut de dépôt. Ici aussi, il y a des dérogations.

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Avec un logement reçu via une quittance, le calcul des plus-values ​​est plus compliqué.
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Pour une personne seule, les premiers 250 000 $ de profit de la vente de la maison sur la base de ce calcul sont exonérés d’impôt, si la maison était sa résidence principale. Pour se qualifier comme résidence principale, ils doivent avoir vécu dans la maison pendant au moins deux des cinq dernières années.

Avec les immeubles de placement, comme le condo de votre défunte mère, il existe d’autres moyens d’éviter l’impôt sur les gains en capital, comme un échange de 1031. Selon cette approche, le produit de la vente de la maison doit être réinvesti pour éviter de payer des impôts, bien que des règles spécifiques s’appliquent.

Les implications pour vous lorsque vous vendrez le condo dépendront en grande partie de la façon dont la propriété a été utilisée, comme je viens de le dire, et du coût de base de la maison.

C’est là que le processus de renoncement à votre famille complique les choses. « Bien que la Californie vous permette de transférer votre propriété à des enfants via un acte de renonciation, cela peut nuire à votre enfant s’il veut un jour vendre la propriété », a écrit le cabinet d’avocats californien Lynk Law dans un article de blog.

Si votre mère vous avait simplement laissé la maison dans son testament, vous auriez reçu une augmentation de base. Cela signifie que lorsque vous êtes allé vendre la maison, le « coût » de la maison pour vous lors du calcul de vos bénéfices aurait été basé sur sa valeur au moment du décès de votre mère.

Au lieu de cela, parce que vous avez choisi la voie du renoncement, votre profit sera basé sur le montant que votre mère a payé pour le condo lorsqu’elle l’a acheté à l’origine. Cela pourrait rendre les gains en capital provenant de la vente de la maison beaucoup plus importants si, par exemple, elle a acheté la maison en 1980 pour 100 000 $ et qu’elle valait 400 000 $ à son décès. Pour vous assurer de réduire autant que possible votre impôt à payer sur la vente du condo, chaque fois que vous décidez de le vendre, il vaudrait la peine de faire appel à un fiscaliste pour vous expliquer les exemptions potentielles.

Je ne veux pas que vous preniez en compte cette information et que vous regrettiez les choix que vous et votre mère avez faits, car je suis certain qu’elle ne voulait que le meilleur pour son enfant. Il est possible que transformer le condo en résidence principale pendant quelques années après le départ des locataires actuels soit un moyen de vous assurer de tirer le meilleur parti de ce merveilleux cadeau que votre mère vous a laissé.

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