Les bureaux vides peuvent-ils devenir des logements abordables ? Une nouvelle législation cherche à essayer.

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Un an plus tard, New York n’est définitivement pas mort – mais certaines des autres questions restent sans réponse. Les voyages d’affaires commençaient tout juste à se redresser lorsque la variante delta a déclenché une vague d’annulations d’événements de l’industrie. Et il existe un large consensus sur le fait qu’une certaine variation du travail à distance est également susceptible de rester, sinon tous les jours de chaque semaine.

Ajoutez à cette toile de fond une crise de l’abordabilité du logement, et l’intérêt pour la conversion de bureaux vides à usage résidentiel semble naturel. Un projet de loi présenté au Congrès en juillet, le Revitalizing Downtowns Act, montre l’attrait de cette idée.

La législation, de Sens. Debbie Stabenow et Gary Peters avec leur collègue Michigander Rep. Dan Kildee, créerait un nouveau crédit d’impôt de 20% par an pour aider à couvrir environ un cinquième des coûts de convertir des immeubles de bureaux en propriétés résidentielles, commerciales ou à usage mixte. Des conversions résidentielles seraient nécessaires pour intégrer des logements abordables.

« Alors que nos lieux de travail changent en raison de la crise du COVID-19, nous verrons de plus en plus de bâtiments inutilisés dans nos centres-villes. La conversion de ces bâtiments en propriétés résidentielles et à usage mixte profitera aux familles et à nos villes », a déclaré Stabenow dans un communiqué.

« C’est une idée vraiment intéressante et certainement digne d’être poursuivie », a déclaré Buzz Roberts, président de la National Association of Affordable Housing Lenders. « Il est clair qu’il y a un grand besoin de locations abordables, mais il existe des ressources pour cela. La question est de savoir si ces outils fonctionnent ou avons-nous besoin de plus ?

Certains de ces outils existants incluent le crédit d’impôt pour le logement à faible revenu, que Oxtero a présenté en 2017, et que le sénateur Ron Wyden, un démocrate de l’Oregon qui préside la commission sénatoriale des finances, a récemment proposé d’étendre.

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Il y a également eu des réponses locales à l’ère de la pandémie, telles que la loi de l’État de New York «Housing Our Neighbours with Dignity», qui a été adoptée par la législature en 2021 mais n’a pas été signée par le gouverneur Andrew Cuomo.

Les attentes de l’immobilier commercial ont déclaré à Oxtero que le crédit d’impôt national ciblé pour les conversions pourrait être utile.

« Je pense que cela a du sens », a déclaré Rob Goldstein, gestionnaire de portefeuille pour CenterSquare Investment Management. « La conversion des bureaux en logements a été effectuée, mais c’est difficile. Vous avez besoin du bon type de bureau, et même dans ce cas, sur le plan économique, cela n’a peut-être pas de sens, mais s’il y a des projets à la périphérie, quelque chose comme celui-ci pourrait potentiellement le pousser à la limite. Il y a trop de vieux bureaux, qui finiront comme des centres commerciaux B dans quelques années.

Voir: Rencontrez les gars de Long Island qui aiment les centres commerciaux mal-aimés

Il est simple de comprendre la crise de l’abordabilité du logement. Le loyer médian national a augmenté de 8,1% au cours des 12 mois précédant juin, selon les données de Realtor.com. (Realtor.com est une propriété de News Corp, société mère de l’éditeur Oxtero Dow Jones.) C’est beaucoup plus rapide que la croissance des salaires – lorsque les gens sont employés. Comme le note la législation de l’État de New York, « le sans-abrisme à New York a atteint un record de 20 000 personnes dans les refuges en octobre 2020 ».

Ce qui est un peu plus difficile à quantifier, c’est ce que pourrait signifier un nouveau crédit d’impôt pour les espaces commerciaux vides ou sous-utilisés de plusieurs métros. Dans des remarques envoyées par courrier électronique, un porte-parole de la société immobilière commerciale CBRE a déclaré à Oxtero que la ville avec le plus d’espaces vacants est Dallas-Fort Worth, à environ 25%, mais c’est proche de sa moyenne historique à long terme, alors que le taux d’inoccupation de la ville de New York est environ la moitié, mais élevé par rapport à sa norme historique.

À Lansing, Michigan, pendant ce temps, la vacance pure et simple n’a jamais été un problème jusqu’à ce que COVID frappe – mais le crédit d’impôt pourrait encore signifier un monde de différence. La ville, qui abrite la capitale de l’État du Michigan, a vu l’utilisation de ses immeubles de bureaux chuter pendant la pandémie et voit une opportunité de tirer le meilleur parti de la crise.

« Nous comptons sur des milliers de personnes pour être au centre-ville », a déclaré le maire Andy Shor dans une interview. Ce n’est que maintenant, a-t-il dit, que certains agents de l’État commencent à revenir, mais seulement quelques jours par semaine, pour la plupart d’entre eux.

« Ce serait un énorme avantage de pouvoir convertir l’espace en logement car les gens vivraient au centre-ville la nuit et le week-end, ce ne serait pas seulement des employés de l’État qui ne sont là que pendant la journée. »

Un vaste changement de bureau-résidentiel pourrait être transformateur, a déclaré Shor, déclenchant un secteur des services aux petites entreprises qui est ouvert tout le temps.

« Nous n’avons pas les mêmes problèmes de logement abordable que certaines autres collectivités, mais nous aimerions l’avoir au centre-ville », a-t-il déclaré. «Surtout pour les personnes travaillant pour le gouvernement à la sortie de l’université. Il doit y avoir plus d’options.

C’est la clé de toute stratégie de logement abordable, a noté Roberts. « On pourrait dire qu’en fait, il s’agit autant d’une stratégie de stabilisation du quartier que d’une stratégie de logement abordable en raison de tous les effets d’entraînement des propriétés vacantes et sous-utilisées sur la zone environnante. »

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