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Je suis un « ancien millénaire » vivant juste à l’extérieur de la région de la baie de San Francisco. Je n’ai pas d’enfants et je n’en ai pas l’intention. J’adorerais acheter une maison dans cette région, mais j’ai beaucoup de concurrence de la part des travailleurs technologiques bien rémunérés de la Silicon Valley vivant dans des ménages à deux revenus où chacun d’entre eux fait six chiffres. Cela fait grimper le prix de vente moyen d’une maison dans ma ville à plus d’un million de dollars.
Je ne gagne que 5 000 $ à 6 000 $ par mois sur une base régulière, mais j’ai des aubaines occasionnelles et massives. J’ai actuellement environ 2 millions de dollars en investissements liquides et une cote de crédit de 815, mais en raison de mon faible revenu constant, je ne peux toujours pas prétendre à tout type de prêt requis pour acheter une maison ici et je devrais probablement payer en espèces pour n’importe quelle maison. J’achète.
Je ne veux vraiment pas encaisser une si grande partie de mon pécule juste pour acheter un endroit où vivre qui ne serait pas du tout proche de la maison de mes rêves, mais j’ai l’impression qu’à chaque fois j’ai attendu le marché du logement pour se rafraîchir il ne fait qu’augmenter. De plus, j’ai l’impression que je devrais avoir au moins 5 millions de dollars avant de dépenser un million entier à la fois, car j’aimerais beaucoup «prendre ma retraite» tôt et cela me coûterait de retirer une si grande partie de mon portefeuille.
Que devrais-je faire? Attendre? Acheter quelque chose avant que le marché ne s’aggrave encore ? Acheter un terrain pour 300 000 $ et construire quelque chose dessus ? Ou tout simplement aspirer et quitter cet endroit insensé où un million de dollars vous offre une maison avec deux chambres et 1,5 salle de bain ?
Sincèrement,
Pas de millionnaire à la maison
« The Big Move » est une chronique Oxtero qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.
Vous avez une question sur l’achat ou la vente d’une maison ? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un e-mail à Jacob Passy à TheBigMove@Oxtero.com.
Cher millionnaire,
Si cela vous rassure, sachez que vous êtes loin d’être seul face à des situations comme la vôtre. Mais généralement, c’est un problème que nous voyons plus tard dans la vie, et pas lorsque nous approchons de la quarantaine.
Le problème découle des réglementations mises en place au cours de la dernière décennie pour protéger les emprunteurs des prêts risqués qui ont eu des conséquences imprévues.
« Les nouvelles règles sont écrites pour prendre soin des personnes qui n’ont pas ce genre d’argent », a déclaré Brian Koss, vice-président exécutif de Mortgage Network, un banquier hypothécaire basé à Danvers, Mass. Ces nouvelles règles de prêt découlent de la législation qui est entré en vigueur à la suite de la Grande Récession et de la crise des prêts hypothécaires à risque.
Les législateurs voulaient que les prêteurs hypothécaires examinent de plus près les finances des candidats pour s’assurer qu’ils avaient la capacité de rembourser les prêts qu’ils recevraient. Un effet secondaire de cela, cependant, était qu’il devenait soudainement plus difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire si vous aviez un revenu mensuel inférieur mais une grande quantité d’actifs sur lesquels compter.
« Cela se produit avec beaucoup de personnes plus âgées – qui ont la soixantaine et viennent de prendre leur retraite », a déclaré Koss. « Ils n’ont pas d’antécédents de revenus, mais ils ont entre 3 et 4 millions de dollars d’actifs. Alors ils vendent leur maison au Kansas et déménagent à Hilton Head, et tout d’un coup, ils ne remplissent pas les conditions au sens traditionnel du terme.
Selon Koss, il existe des solutions de contournement dans des situations comme celles-ci que vous devriez envisager. Tout d’abord, recherchez ce que l’on appelle les prêteurs de portefeuille – ce sont des prêteurs qui ne vendent pas les droits de gestion de leurs prêts et gardent les prêts dans leurs livres (c’est-à-dire leur portefeuille.) Parce qu’ils prévoient de garder les prêts dans leur portefeuille, ils n’ont pas l’intention de les vendre à Fannie Mae FNMA,
ou Freddie Mac FMCC,
Par conséquent, ces prêteurs n’ont pas besoin de respecter les mêmes règles strictes pour les prêts vendus à ces géants du crédit hypothécaire, ce qui leur donne plus de latitude pour être flexibles dans des situations comme la vôtre.
Il s’agira généralement de prêteurs plus petits ou de taille moyenne – les petites banques locales ou les coopératives de crédit sont de bons exemples du type d’institution financière qui peut offrir une telle flexibilité, plutôt que les grandes banques ou les prêteurs plus importants qui font de la publicité pendant le Super Bowl. En particulier, demandez autour de vous pour voir si quelqu’un fait des prêts pour épuisement des actifs. Avec ces prêts hypothécaires, ils considéreront vos placements liquides essentiellement comme une source de revenu sur laquelle vous pourriez puiser pour effectuer vos versements mensuels sur la durée de 30 ans du prêt. Cela ne signifie pas que vous deviez réellement utiliser cet argent, mais cela améliore vos chances de vous qualifier.
«
« Les nouvelles règles sont écrites pour prendre soin des personnes qui n’ont pas ce genre d’argent. »
«
Gardez à l’esprit que les petits prêteurs qui ne travaillent pas avec Fannie Mae et Freddie Mac peuvent facturer des taux d’intérêt plus élevés. Et un prêt comme celui que je viens de décrire pourrait être trop cher pour vous, compte tenu de vos revenus mensuels.
Un autre défi auquel vous pourriez être confronté est que les prêteurs sont toujours très prudents à la lumière de la pandémie. Après le début de COVID-19 et la crise économique qui en a résulté, les prêteurs ont sérieusement resserré les cordons de leur bourse pour éviter de prendre des emprunteurs qui pourraient finalement être saisis. Les données de la Mortgage Bankers Association montrent que la disponibilité du crédit hypothécaire est tombée au plus bas niveau depuis 2014 l’année dernière après le début de la pandémie, et elle y est essentiellement restée. En d’autres termes, les banques adoptent la même approche maintenant qu’elles l’ont fait alors que l’économie sortait de la Grande Récession.
Si vous ne pouvez finalement pas obtenir de prêt hypothécaire, il est temps de faire un examen de conscience. Quels sont vos objectifs et quelle est la place de l’accession à la propriété dans ceux-ci ? Vous dites que vous voulez prendre une retraite anticipée — à quoi pouvez-vous prétendre plus tôt ? A 45 ans ou à 60 ans ? Selon la date à laquelle vous souhaitez prendre votre retraite, vous n’aurez pas beaucoup de piste pour récupérer l’argent que vous retirez de vos investissements pour le mettre dans une maison.
Le conseiller financier Jordan Benold soutient que vous ne devriez pas nécessairement considérer une maison comme un investissement, et d’autres experts financiers m’ont dit la même chose dans le passé. « Bien sûr, il apprécie, et vous le voulez, mais il ne paiera pas vos factures à la retraite », a déclaré Benold. Tout le monde a besoin d’un toit au-dessus de sa tête, après tout ; il est important de déterminer si le logement est une entreprise lucrative ou une nécessité.
Peut-être que l’accession à la propriété est vraiment si importante pour vous, mais est-ce assez important pour drainer la moitié de vos économies d’un seul coup ? Si c’est vraiment un objectif que vous souhaitez atteindre, quitter la région de la baie comme beaucoup d’autres l’ont fait avant vous peut être votre meilleur pari. Assurez-vous simplement que, si vous déménagez, le déménagement ne nuira pas à votre capacité à avancer dans votre carrière. Parce que même si rester dans la Bay Area signifie que vous devez être locataire, cela pourrait en valoir la peine à long terme.
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