Je suis enfant unique et la seule personne nommée dans son testament. Il compte tout me laisser. Cela aurait-il du sens pour lui de mettre mon nom sur l’acte de la maison californienne ? De cette façon, quand il passera, je le posséderais sans problème d’homologation ou d’impôt? Et si je devais mourir à l’improviste ; la maison serait toujours la sienne à 100 %.

Je n’ai pas l’intention d’investir de l’argent dans la maison, mais je vais faire l’entretien de base pour lui, garder un œil sur la maison quand il n’est pas là, l’aider à voyager entre les maisons et éventuellement la superviser s’il décide de la louer quand il n’est pas ici.

Sincèrement,

Enfant unique en Californie

« The Big Move » est une chronique Oxtero qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.

Vous avez une question sur l’achat ou la vente d’une maison? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un e-mail à Jacob Passy à TheBigMove@Oxtero.com.

Cher enfant,

Quelle chance tu as d’avoir un père qui est si prévenant qu’il envisage un achat aussi important afin de passer plus de temps près de toi et de ta famille. Vous avez raison d’aborder cette décision avec prudence, et il semble que ni vous ni votre père ne vous y précipitez. Ce sont toutes de bonnes choses à entendre.

Vous avez raison de dire que vous pourriez tous éviter le processus d’homologation de cette résidence secondaire en demandant à votre père de vous inscrire sur l’acte lorsqu’il achète la propriété. Ce faisant, vous deviendriez tous les deux copropriétaires, de sorte que la propriété vous serait transférée à son décès et vice versa.

Bien que vous n’investissiez peut-être pas de l’argent dans la propriété en réalité, aux yeux de la loi, vous en posséderiez 50 % dès le départ. Et c’est là que des problèmes pourraient survenir. Si vous deviez être en souffrance sur une dette que vous aviez, les créanciers pourraient s’en prendre à votre part de la résidence secondaire, compromettant ainsi la capacité de votre père à y vivre.

« Si l’enfant est en faute dans un accident de voiture, est poursuivi pour négligence ou doit de l’argent à un conjoint ou à un créancier, votre maison peut être utilisée pour satisfaire des réclamations contre lui », Roman Aminov, avocat en planification successorale et en droit des aînés à New York, a écrit dans un article de blog.

Une autre considération est de savoir si vous êtes actuellement marié ou non. Disons que vous l’êtes – et imaginons que le mariage se dissolve, comme beaucoup le font malheureusement. Votre ex-mari pourrait tenter de prétendre que votre part de la maison détenue conjointement avec votre père était un bien matrimonial. En Californie, qui est un État de propriété communautaire, les époux ont droit à 50 % des biens matrimoniaux en cas de divorce.

Alors soudainement, dans ce scénario, votre ex-mari serait un propriétaire partiel de cette maison, sans quelques manœuvres juridiques désordonnées.

La copropriété peut être compliquée à d’autres égards. Vous ne dites pas si votre père envisage ou non d’utiliser une hypothèque pour acheter la propriété, mais s’il le fait, vous devrez discuter tous les deux pour savoir si vous seriez cosignataire du prêt ou non. Le fait de ne pas vous accorder de prêt pourrait rendre la situation un peu plus compliquée. Mais en étant sur le prêt, vous (et votre pointage de crédit) seriez sur le crochet si jamais votre père manquait un paiement hypothécaire.

Mettre votre nom sur l’acte avant le décès de votre père vous empêcherait également de réclamer certaines exonérations fiscales importantes. Lorsqu’un enfant hérite d’une maison de ses parents, il reçoit une majoration de base aux fins des gains en capital. C’est utile pour calculer les taxes dues une fois la maison vendue.

Supposons que la maison soit finalement vendue 500 000 $, mais que votre père l’ait initialement payée 200 000 $ et qu’elle valait 450 000 $ à sa mort. Dans ce cas, si vous étiez ajouté à l’acte, cette base serait basée sur ce que leur parent a payé pour la maison (plus le coût de toute amélioration apportée à la propriété.) Vous devrez donc des impôts sur 300 000 $ de gains en capital.

Cependant, si vous héritez de la maison d’une autre manière, vous auriez droit à une majoration de base. Cette stratégie fiscale permet à l’héritier d’utiliser la valeur de la propriété au décès du propriétaire comme base, plutôt que sa valeur au moment de l’achat initial de la maison. Ainsi, dans ce scénario hypothétique, la base majorée signifierait que vous ne devez de l’impôt que sur 50 000 $ de gains en capital.

Alors que de nombreuses personnes suggèrent que le marché immobilier californien va toucher le fond, cela reste à voir. En effet, San Diego a vu les prix des maisons augmenter de 25 % au cours de la dernière année. Il est donc facile d’imaginer une situation dans laquelle la résidence secondaire achetée par votre père prendrait considérablement de la valeur d’ici à son décès. Un processus de succession plus typique vous permettrait de profiter de ces échappatoires sur les gains en capital pour éviter une facture fiscale importante ajoutant l’insulte au préjudice.

Il existe d’autres moyens d’éviter l’homologation des biens hérités que la propriété conjointe. Un exemple consiste à demander à votre père d’établir une fiducie vivante. Votre père pourrait créer une fiducie, placer la résidence secondaire dans cette fiducie et se nommer fiduciaire de son vivant. Il pourrait alors vous nommer comme successeur afin que vous gériez les actifs de la fiducie à son décès. Étant donné que la propriété appartiendrait techniquement à la fiducie et non à votre père directement, elle ne serait pas impliquée dans le processus d’homologation (bien qu’elle soit toujours pertinente aux fins de l’impôt fédéral.)

Je suggérerais que lorsque votre père choisit d’acheter sa résidence secondaire, il engage un avocat spécialisé dans l’immobilier qui est également familiarisé avec les questions de testaments et d’héritage. Ils pourraient guider votre famille vers la meilleure solution afin que vous puissiez éviter ces maux de tête juridiques lors du décès de votre père. Quelle que soit la solution sur laquelle vous atterrissez, je suis sûr que passer plus de temps de qualité ensemble sera quelque chose que vous et votre père chérirez dans les années à venir.