Crise du logement : le promoteur low-cost voit grand avec de petits espaces

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Marc Vlessing, un promoteur immobilier, déclare qu’il serait heureux d’être licencié. Dans le but d’attirer des primo-accédants qui, autrement, n’auraient peut-être pas les moyens de s’acheter leur propre maison, son entreprise, Pocket Living, construit des appartements plus petits que la moyenne avec des prix inférieurs à la moyenne.

C’est un modèle d’affaires dont le succès repose sur le fait que tant de personnes ont été expulsées de la ville en raison de la crise du logement. Ce serait peut-être une bonne chose si le créneau de Pocket n’existait pas ?

« Ce serait pour moi un grand succès », déclare Vlessing, assis à la table de la cuisine dans l’un de ses développements à Lambeth, dans le sud de Londres. « Je pense que le logement devrait être ennuyeux. »

Les appartements d’une chambre de Pocket sont classés comme « abordables », 20 % moins chers que le prix moyen du marché local. L’indice du compromis est dans le nom : les appartements sont environ un cinquième plus petits que les normes nationales, mais essayez de compenser leur taille modeste par un design intelligent.

Son entreprise ne montre aucun signe de ralentissement. Il a développé près de 1 000 de ses petites maisons à travers Londres et envisage maintenant Cambridge pour son premier projet en dehors de la capitale.

« Je pense que le défi du logement est là pour de nombreuses années à venir », déclare Vlessing. «Ça va devenir plus politique.»

Le secteur du logement a connu une période extraordinaire au cours de laquelle les prix ont continué d’augmenter malgré les prévisions selon lesquelles l’impact de Covid sur l’économie dégonflerait le marché. Au lieu de cela, des taux d’intérêt historiquement bas, une offre limitée depuis des années, une demande refoulée des premiers blocages et une ruée vers plus d’espace ont fait que les prix de l’immobilier ont augmenté de 11% au cours de l’année jusqu’en août, selon Nationwide building society.

L'intérieur d'un appartement Pocket Living

Une remise de prix de 20 % sur les développements à petite échelle est difficile à obtenir pour les promoteurs privés qui veulent faire du profit. La formule de Pocket relève le défi de deux manières principales, dont l’une est la réduction de l’espace. Il vise 37 mètres carrés (400 pieds carrés), par rapport à la surface au sol médiane du Royaume-Uni pour les appartements de 43 mètres carrés (« juste en dessous de la taille de quatre places de parking », comme l’ajoute de manière évocatrice l’Office for National Statistics). En effet, le parking et les salles de bains supplémentaires font partie des extras que Pocket évite.

Vlessing est franc au sujet du compromis : « Si vous faites quelque chose de plus grand à 500 pieds carrés, mon peuple ne peut pas acheter ça. »

Ses employés sont les primo-accédants à revenu relativement faible de la capitale – le revenu annuel moyen d’un acheteur de poche est de 39 000 £ – et les acheteurs au comptant. Les appartements dans les arrondissements extérieurs tels que Barking commencent à moins de 200 000 £, tandis que plus près du centre, les prix peuvent atteindre 280 000 £ ou plus. Surtout, les acheteurs sont contractuellement tenus de répercuter la remise de 20 % sur le taux du marché local à perpétuité, ce qui réduit les possibilités de retournement.

Le modèle a fait ses preuves : le cap des 1 000 plats sera atteint vers novembre. Pocket commence également à se développer dans des appartements de deux et trois chambres, bien qu’aux taux du marché.

L’entreprise vise une marge bénéficiaire de 15 % sur les développements, inférieure aux 20 à 30 % dont bénéficient les plus gros constructeurs. En 2020, Pocket Living a réalisé un chiffre d’affaires de 56 millions de livres sterling, soit près de 20 millions de livres sterling de moins qu’en 2019, et une perte avant impôts de 870 000 livres sterling en 2019 est passée à une perte de 6,3 millions de livres sterling, selon ses derniers comptes. Vlessing dit que c’était une période d’investissement et que les bénéfices proviendront de 2022.

Cependant, l’entreprise a également dû faire face à des coûts croissants. Vlessing a déclaré que « la combinaison de la pandémie et du Brexit avait été particulièrement pernicieuse » car les travailleurs qualifiés d’Europe de l’Est ont été mis en lock-out. Les prix du cuivre et de la brique ont également augmenté.

Les appartements de Pocket essaient de masquer leurs petites empreintes en utilisant des ajustements de conception pour encourager une sensation d’espace : les portes sont 2,5 cm plus larges que d’habitude, les plafonds sont plus hauts, les fenêtres du sol au plafond laissent entrer beaucoup de lumière et il y a très peu de morts « espace de circulation » comme les couloirs.

une chambre

L’architecture n’est peut-être pas du goût de tout le monde. Les balcons d’entrée du développement Lambeth sont revêtus de panneaux métalliques perforés qui offrent une certaine protection contre les éléments et le bruit des trains qui passent. Pourtant, le mélange de brique et de métal fonctionne bien dans le contexte d’une voie ferrée très fréquentée d’un côté et du lotissement ordonné du conseil municipal de China Walk des années 1930 de l’autre.

Une habitante de Lambeth, qui y vit depuis plus de cinq ans, dit que son appartement est « beau » et que la qualité de construction est bonne, même si elle pense que les frais de service pourraient être moins chers.

« Je n’ai pas bougé ! dit-elle, en guise d’approbation. Mais elle admet que les appartements sont « minables », ajoutant : « Mon voisin d’à côté a un bébé et un mari, ce qui serait difficile. »

Vlessing, qui a grandi aux Pays-Bas, affirme que les appartements d’une chambre répondent à un besoin important. Les coûts élevés du logement rendent difficile pour les travailleurs clés de vivre dans les centres-villes. Néanmoins, Pocket s’est heurté à des oppositions dans certains domaines.

Le conseil travailliste de Haringey dans le nord de Londres a vendu un site à l’entreprise en 2016, mais le projet n’a pas réussi à obtenir un permis de construire sous une nouvelle direction de la gauche du parti.

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Vlessing, qui était banquier d’investissement avant de diriger une troupe de théâtre du West End, est optimiste quant à de tels revers. Il y a peu de risque que la demande pour les maisons de Pocket chute de si tôt. L’approche du gouvernement a été de « coller sans cesse des morceaux de politique sur un système défaillant », dit-il – en partie à cause de l’absence d’un plan clair de la part des administrations précédentes.

Sans surprise, Vlessing souhaite que les logements abordables soient exonérés de la taxe sur les infrastructures communautaires, une taxe sur les développements que les autorités locales peuvent facturer. Il pense également qu’il devrait y avoir une présomption de développement pour les petits sites à travers le pays afin de faciliter la dépendance vis-à-vis des projets des grands développeurs.

Vlessing dit que la crise du logement mérite que le gouvernement réponde aux niveaux d’urgence de Cobra pour empêcher la spéculation sur les prix des logements qui est devenue une caractéristique déterminante des dernières décennies.

« Cela fait de nous ces petits mini-capitalistes », dit-il. « Je ne pense pas que le logement devrait être un investissement de cette façon. C’est devenu une économie de casino parce que nous sous-estimons l’offre de logements par un facteur de deux.

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