Ma mère de 76 ans est en résidence-services, mais possède toujours une maison de location. Comment pouvons-nous l’utiliser pour financer ses soins de longue durée?

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Ma mère a déménagé dans un appartement de sa maison en 2014 et a commencé à utiliser la maison comme propriété locative. Elle l’a acheté avec mon père dans les années 60, et elle lui en a acheté une partie après leur divorce dans les années 70. Je ne sais pas si j’ai des documents sur les coûts, mais je pense qu’ils ont initialement acheté la maison pour environ 30 000 $. Il vaut environ 230 000 $ aujourd’hui.

En 2020, ma mère a emménagé dans une résidence-services, donc ses dépenses ont augmenté. Elle ne gagne qu’environ 35 000 $ par an maintenant. En regardant les finances de ma mère, j’estime qu’elle dépensera probablement toutes ses économies d’ici 2032 et devra vendre la maison pour payer ses dépenses personnelles. Je me demande s’il y a quelque chose que nous pouvons faire maintenant pour réduire les gains en capital sur la maison plus tard si elle survit à ses économies. Elle n’a que 76 ans maintenant, mais sa santé est inférieure à la moyenne. Maintenant qu’elle est passée à la vie assistée, elle va beaucoup mieux. Il m’est difficile de déterminer si elle vivra jusqu’en 2032, mais cela semble très probable.

Avez-vous des suggestions pour réduire les taxes sur la vente de la maison ou quand prévoir la vendre? Si elle nous donne la maison, nous devrons toujours les gains en capital si nous la vendions. Existe-t-il d’autres façons d’augmenter ses économies en utilisant la maison ? J’ai l’impression que les locations de vacances pourraient apporter plus de revenus, mais la maison n’est pas dans un quartier idéal pour cela (et nous devrons meubler la maison). Pourrait-elle obtenir une marge de crédit sur valeur domiciliaire et investir l’argent ? Si elle vend la maison pour payer une résidence-services, peut-elle bénéficier d’un crédit d’impôt ? Pourrait-elle bénéficier d’un crédit d’impôt aujourd’hui pour réduire son impôt sur les revenus de location ?

Bien que cela puisse ne pas fonctionner pour ma mère, je me suis interrogé sur ce concept. Existe-t-il un moyen de diviser une maison en actions et de vendre des portions individuelles selon votre propre horaire ? Je ne sais pas s’il y a un avantage à cela pour elle autre que d’étaler le nombre d’années pendant lesquelles elle paie des gains en capital, mais je suis curieux de savoir si c’est même possible. Devrait-elle conclure une entente avec une entreprise qui fait ce type de financement ou pourrions-nous créer quelque chose par nous-mêmes et vendre des actions à nous-mêmes et à d’autres? Serait-il vraiment difficile de revendre plus tard s’il y a plusieurs propriétaires ?

Sincèrement,

Fils inquiet

« The Big Move » est une chronique Oxtero qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.

Vous avez une question sur l’achat ou la vente d’une maison ? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un e-mail à Jacob Passy à TheBigMove@Oxtero.com.

Cher inquiet,

Pour les personnes dont les parents vieillissent, naviguer dans le réseau complexe de leurs actifs et trouver comment compenser les dépenses associées aux soins de longue durée peut être un défi de taille. Je suis heureux de voir que vous posez ces questions et que vous planifiez maintenant, plutôt que d’attendre que toutes ses économies soient épuisées pour s’attaquer à ce problème important.

En effet, nous devrions tous penser à nos besoins éventuels en soins de longue durée. Des recherches ont montré que seulement 1 Américain sur 5 âgé de 65 ans n’aura pas besoin de services de soins de longue durée, alors qu’un quart des retraités ont un « besoin urgent » de cette aide.

Vous avez posé un tas de questions importantes, alors je veux répondre à chacune individuellement. Pour commencer : vous avez raison de penser aux impôts sur les plus-values ​​liés à la vente de l’ancienne maison de votre mère. Lorsqu’elle l’a convertie en location il y a des années, la maison est devenue un immeuble de placement par opposition à sa résidence principale. En conséquence, il ne sera pas admissible à l’exclusion que les gens peuvent obtenir s’ils vendent la maison dans laquelle ils vivaient (pendant au moins deux des cinq dernières années.) En vertu de cette allocation, l’Internal Revenue Service exclut les premiers 250 000 $ du produit de la vente d’une maison (basé sur le prix d’achat initial) pour un seul déclarant, ou 500 000 $ pour un couple marié déposant conjointement.

Pour cette raison, vous devriez faire tout ce que vous pouvez maintenant pour garder un compte courant de l’investissement de vos parents dans la maison, du coût de toutes les améliorations à l’entretien continu dont la maison a besoin. Le coût de ces réparations et améliorations peut être déduit du produit de la vente éventuelle afin de réduire le montant imposable.

« L’exclusion des gains en capital ne s’applique pas aux maisons qui étaient détenues comme immeubles de placement.« 

Si votre objectif principal est d’éviter de voir l’investissement de votre mère dans la maison englouti par l’IRS, vous voudrez peut-être envisager un échange 1031. En vertu du code des impôts, les investisseurs peuvent éviter les impôts sur les plus-values ​​sur la vente d’une maison si les fonds sont réinvestis dans une propriété similaire. Il y a des règles spécifiques que vous devez suivre pour profiter de cette échappatoire – par exemple, l’achat de la nouvelle propriété doit être finalisé dans les 180 jours suivant la vente de la maison d’origine.

Suivre cette voie pourrait s’avérer utile si vous décidez d’utiliser un immeuble de placement pour aider à financer les soins de longue durée de votre mère. Vous avez mentionné que la région dans laquelle elle habite n’est pas idéale pour les locations de vacances – et je suppose que le revenu qu’elle reçoit de ses locataires actuels ne suffit pas à payer ses frais de résidence-services ainsi que l’entretien de la maison. Alors peut-être pourriez-vous vendre la maison familiale et ensuite réinvestir le produit dans un bien locatif qui générera un meilleur rendement.

Une autre option, similaire à ce que vous avez décrit à la fin de votre lettre, serait une vente à tempérament. Selon Concannon Miller, un cabinet comptable basé en Pennsylvanie et en Floride, dans ces transactions, « l’acheteur effectue des paiements au vendeur au fil du temps, plutôt que de remettre une somme forfaitaire à la clôture ». Ces paiements peuvent être dictés par des conditions fixées dans un acte, un contrat ou une hypothèque. Cette méthode peut permettre au vendeur de réduire ou de différer son impôt à payer sur le produit de la vente en l’étalant sur plusieurs années.

En fin de compte, mon conseil le plus fort serait de travailler avec un avocat, un planificateur financier ou un comptable spécialisé dans les soins aux personnes âgées. Bien sûr, vous pourriez éventuellement obtenir une marge de crédit sur valeur domiciliaire pour l’aider à payer ses soins. Mais c’est toujours un prêt sur lequel vous devrez éventuellement effectuer des paiements mensuels, sans parler des paiements d’intérêts et des frais impliqués.

Votre mère peut éventuellement avoir besoin de s’appuyer sur Medicaid pour financer ses soins de longue durée, surtout si elle n’a pas souscrit d’assurance. Medicaid permettra à une retraitée de posséder une maison et de recevoir des prestations, mais cela pourrait constituer un privilège sur la maison si elle devait éventuellement emménager dans une maison de retraite à part entière. Elle peut vouloir placer la maison dans une fiducie Medicaid irrévocable.

« Une fiducie de protection des actifs Medicaid peut protéger les actifs d’un retraité et lui permettre de bénéficier d’une assistance pour les coûts des soins de longue durée.« 

Comme l’explique l’American Council on Aging, « ces fiducies protègent les actifs d’un demandeur Medicaid d’être pris en compte à des fins d’éligibilité. Ce type de confiance permet à une personne qui ne serait autrement pas éligible à Medicaid de devenir éligible à Medicaid et de recevoir les soins dont elle a besoin à domicile ou dans une maison de retraite.

Les maisons placées en fiducie peuvent toujours être vendues et elles bénéficieront du même traitement fiscal que d’habitude une fois transmises aux héritiers. Cependant, le temps presse : les règles de Medicaid varient d’un État à l’autre, mais en général, Medicaid utilise une période de « rétrospection » de cinq ans et l’établissement d’une fiducie dans les cinq ans suivant la demande d’admissibilité de votre mère à l’aide pourrait constituer une violation de les règles d’éligibilité.

Un avocat spécialisé dans le droit des personnes âgées ou un expert financier peut vous guider à travers les étapes pour déterminer la meilleure de ces voies à suivre. De plus, ils peuvent vous conseiller sur les déductions fiscales que votre mère pourrait prétendre à l’égard de ses soins à domicile. Bien que le processus puisse sembler intimidant, commencer maintenant est la bonne chose à faire. Je vous souhaite, ainsi qu’à votre mère, la meilleure des chances pour naviguer dans ces choix.

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