Zillow suspend l’achat d’une maison – levant des «drapeaux rouges» sur le marché immobilier

L’annonce inattendue de Zillow cette semaine de l’arrêt temporaire de ses activités d’achat de maisons a fait sourciller de nombreux analystes. Et certains soutiennent que des tendances plus préoccupantes pourraient être en cours.

Le service, Zillow Offers, est ce qu’on appelle un « iBuyer » – il achète et vend des maisons directement aux consommateurs, en les rénovant généralement entre les deux.

Suite à un rapport de Bloomberg, Zillow Z,
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ZG,
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a confirmé que sa division Zillow Offers ne signerait aucun nouveau contrat supplémentaire pour acheter des maisons d’ici la fin de 2021.

En expliquant le déménagement, Zillow a déclaré que l’entreprise faisait face à un arriéré de rénovations et faisait face à des problèmes de capacité opérationnelle.

Pénuries de main-d’œuvre et de matériel

« Nous opérons dans une économie limitée par la main-d’œuvre et l’offre – dans un marché immobilier concurrentiel, en particulier dans la construction, la rénovation et la fermeture d’espaces », a déclaré Jeremy Wacksman, directeur de l’exploitation de Zillow, dans l’annonce.

Elle a ajouté que la pause permettrait à la société « de se concentrer sur les vendeurs déjà sous contrat » et sur l’inventaire existant de maisons de la société.

Les autres iBuyers n’ont pas emboîté le pas pour le moment. En fait, c’est tout le contraire – la plupart des concurrents de Zillow ont réaffirmé leurs plans d’expansion en réponse à l’annonce.

« La plupart des concurrents de Zillow ont réaffirmé leurs plans d’expansion en réponse à l’annonce.« 

Redfin RDFN,
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a noté que sa division iBuying, appelée RedfinNow, « continue de faire des offres » sur les 29 marchés sur lesquels elle opère, et la société prévoit d’aller de l’avant avec ses plans d’expansion.

Lundi, Offerpad OPAD,
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a annoncé son lancement sur trois marchés en Californie au premier trimestre 2022 : Riverside, San Bernardino et Sacramento.

« Nous sommes impatients de proposer nos services et notre expertise aux propriétaires en Californie qui souhaitent vivre une expérience immobilière simple et transparente », a déclaré Brian Bair, PDG et président d’Offerpad.

Un porte-parole d’Opendoor OPEN,
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a déclaré que l’entreprise « est ouverte aux affaires et continue de se développer et de se développer ». Pendant ce temps, le co-fondateur d’Opendoor, Keith Rabois dit sur Twitter
TWTR,
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que les affirmations de Zillow concernant les goulots d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement n’étaient « qu’une excuse ».

Pénuries de main-d’œuvre et de matériel

Certains analystes et experts de l’industrie ont cependant noté que les pressions auxquelles Zillow dit qu’il est confronté sont bien réelles.

Dans un rapport récent, la National Association of Home Builders a noté que les entreprises de construction sont toujours confrontées à des vents contraires majeurs dans l’achèvement de la construction de nouvelles maisons, à savoir des pénuries de matériaux de construction et de main-d’œuvre. Ces mêmes problèmes s’étendent également aux projets de rénovation.

« Les pénuries de main-d’œuvre dans l’économie sont réelles et entraînent probablement des goulots d’étranglement tout au long de la chaîne », ont écrit les analystes de Truist dans une note de recherche. « Dans une telle configuration, la pause actuelle réduit le risque d’inventaire pour Zillow, à notre avis. »

La place de Zillow dans le paysage iBuying est différente de celle de certains de ses concurrents. Comme Redfin, Zillow a d’autres secteurs d’activité sur lesquels il peut compter pour ses revenus.

« « Il peut être judicieux pour eux de mettre périodiquement l’accent sur les parties les plus risquées ou les plus capitalistiques de leur entreprise. »« 


— Michael Greene, co-fondateur et PDG de ResiShares

« Parce que le modèle commercial de Zillow est beaucoup plus axé sur l’agrégation de globes oculaires à travers le spectre des transactions immobilières, il peut être judicieux pour eux de mettre périodiquement l’accent sur les parties les plus risquées ou les plus capitalistiques de leur entreprise, par opposition à celles de leurs des pairs pour qui c’est tout ce qu’ils font », a déclaré Michael Greene, co-fondateur et PDG de ResiShares, une société d’investissement immobilier résidentiel.

D’autres analystes étaient plus circonspects quant à la décision de Zillow, surtout à la lumière de son récent succès avec iBuying.

L’analyste de Wedbush, Ygal Arounian, a rétrogradé les actions de Zillow à « neutre » au lieu de « surperformer » mardi à la lumière de la pause dans les poursuites d’achat de maisons de la société. L’une de ses inquiétudes est que des concurrents comme Opendoor continueront d’augmenter leur part de marché pendant que Zillow prend une pause, ce qui rendra plus difficile pour Zillow de rebondir.

« 2022 était censé être l’année où la décision de Zillow de capturer la transaction allait prendre plus de forme, avec des investissements plus importants, et l’offre groupée générant la croissance du trafic iBuyer vers les » prospects partenaires « et la croissance des prêts hypothécaires », a écrit Arounian dans une note. . « Nous pensons qu’il est difficile d’affirmer que cette vision ne prend pas de recul. »

Inquiétudes sur les prix des maisons

Les contraintes de capacité à elles seules n’expliquent pas tout, a déclaré l’analyste de Stephens, John Campbell. « Nous pensons qu’il y a probablement plus à l’histoire, nous sommes donc surpris de voir les réactions positives de certains des autres iBuyers », a-t-il déclaré dans un e-mail à Oxtero.

Une explication est le prix des maisons. L’année dernière a vu une explosion de la croissance des prix des maisons alors que les acheteurs de maisons à la recherche de plus d’espace se sont précipités pour rivaliser pour le petit inventaire du marché.

Les investisseurs, y compris les iBuyers comme Zillow, ont été pris dans la mêlée.

La part des acheteurs au comptant — qui comprend les iBuyers — a atteint son plus haut niveau depuis 2013. Et tandis que certains acheteurs au comptant peuvent conclure une affaire au prix demandé d’une maison ou en dessous en offrant un processus de clôture plus simple, la concurrence féroce d’aujourd’hui signifie que beaucoup paient une prime pour les maisons qu’ils obtiennent.

Un rapport d’août de l’analyste immobilier indépendant Mike DelPrete a révélé que Zillow, Offerpad et Opendoor payaient tous bien au-dessus de la valeur des maisons pour les acheter en 2021, alors qu’en 2019, ils achetaient généralement des propriétés à prix réduit.

« Aujourd’hui, les iBuyers dépensent plus que ce que valent les maisons pour les acheter, alors qu’en 2019, le prix médian qu’ils ont payé représentait une remise.« 

Pour les iBuyers, les marges sont très serrées, surtout une fois le coût des rénovations pris en compte. Et plus une entreprise conserve une maison longtemps, plus le risque est élevé.

« L’activité que nous avons vue cet été était si sans précédent par rapport à la façon dont l’immobilier se déplace généralement, je peux voir pourquoi un iBuyer pourrait vouloir prendre le temps de digérer les signaux sortant du marché maintenant qu’il semble avoir une base légèrement plus stable « , a déclaré Greene.

Les données de la société immobilière Attom Data Solutions ont révélé que le home-flip typique n’a attiré qu’un bénéfice de 33,5%, ce qui est le plus bas depuis le premier trimestre de 2021.

« Bien que le retournement ne se soit pas transformé en une entreprise perdante sur des accords qui prennent généralement environ six mois à se terminer, les tendances montrent des signes de potentiel dans l’autre sens, ce qui affecte probablement les décisions des entreprises de retournement à domicile à travers le pays », a déclaré Todd Teta, chef de produit chez Attom.

« Les autres secteurs d’activité de Zillow lui donnent une perspective encore plus profonde dans le ventre de la bête. Il a une impulsion sur la demande des acheteurs et la direction des prix des maisons.« 

Les autres secteurs d’activité de Zillow lui donnent une perspective encore plus approfondie du ventre de la bête – entre leur portail immobilier que les acheteurs utilisent pour commencer leur recherche et leur division Zillow Premier Agents, Zillow a une impulsion sur la demande des acheteurs et la direction des prix des maisons .

Certains analystes ont estimé que l’entreprise pourrait ne pas aimer ce qu’elle voit.

« Est-il possible que Zillow voit quelque chose dans leurs données… qui peut-être à la marge les rend un peu nerveux à l’idée de détenir des stocks en ce moment ? » a déclaré Tom White, analyste de recherche Internet chez DA Davidson.

Si Zillow s’attend effectivement à ce que les prix des maisons se refroidissent – peut-être en réponse à la hausse des taux hypothécaires – il pourrait prendre du recul pour laisser le marché atteindre son équilibre et éviter de subir trop de pertes, en particulier compte tenu des longs délais d’exécution des projets de rénovation aujourd’hui.

Le contrôle réglementaire pourrait-il en être la cause ?

Les opérations d’achat de maisons de Zillow ne sont pas populaires auprès de tout le monde. Le mois dernier, une série de vidéos sur TikTok d’un agent immobilier du Nevada est devenue virale, affirmant que Zillow et ses concurrents manipulaient le marché du logement.

Ces affirmations ont été rapidement contestées par les experts immobiliers, car aucun iBuyer n’a suffisamment de part de marché pour vraiment faire bouger les choses en ce qui concerne les prix des maisons. Mais cela ne signifie pas que les entreprises échappent à l’examen minutieux.

Zillow fait toujours face à une action en justice antitrust de la part du courtier immobilier basé sur la technologie Real Estate Exchange (Rex), et la Federal Trade Commission aurait rouvert son examen de l’acquisition par Zillow du service d’annonces immobilières ShowTime.

« L’acquisition de ShowTime par Zillow a invité les régulateurs sous le capot et il y a eu un recul de l’industrie lié aux perceptions selon lesquelles les iBuyers gonflent les prix du marché à leur propre avantage, alors pourrait-il y avoir une force externe déclenchant une pause? » a dit Campbell.

« Malheureusement pour les investisseurs de Zillow et d’iBuyer, en général, la réponse à ces questions pourrait ne pas faire surface avant la fin de l’année et peut-être l’année prochaine », a-t-il ajouté.

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