Nation de la spéculation : la taxe foncière de Xi Jinping peut-elle dégonfler la bulle immobilière de la Chine ?

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La liste des choses à faire de Xi Jinping a connu de nombreux ticks ces derniers mois : davantage de vols dans la zone de défense de Taïwan ; supprimer les voix dissidentes à Hong Kong ; couper les ailes des barons de la technologie ; l’interdiction de l’industrie du tutorat extrascolaire. La liste continue.

Cependant, une initiative clé – l’introduction d’un impôt foncier local – a fait moins de gros titres mais est apparemment si controversée au sein du parti communiste au pouvoir en Chine que même Xi ne peut encore traiter que des programmes d’essai plutôt que des changements en gros.

La décision de piloter la taxe sur tous les types de biens dans des régions sélectionnées pendant cinq ans – très probablement des villes importantes telles que Shenzhen et Hangzhou – a été prise le mois dernier. Il est considéré comme vital pour réformer le secteur immobilier pléthorique du pays, un fossé concret entre les nantis et les démunis de la Chine qui a été personnifié par les malheurs du développeur lourdement endetté China Evergrande.

La taxe foncière est controversée car les gouvernements locaux dépendent de la vente de terrains pour au moins 40 % de leurs revenus. Cela a encouragé une politique de vente agressive, aidée et encouragée par des promoteurs immobiliers heureux de s’endetter massivement pour acheter le terrain et construire toujours plus d’immeubles pour des acheteurs convaincus que le marché est un pari à sens unique.

Cette fête de plusieurs décennies a vu les promoteurs immobiliers chinois accumuler une montagne de dettes d’environ 5 milliards de dollars, selon les analystes de Nomura, avant que Pékin n’appelle le temps en restreignant ce qu’ils pouvaient emprunter. Lorsque la musique s’est arrêtée, Evergrande s’est retrouvée bloquée sur la piste de danse avec une dette de 300 milliards de dollars, et elle fait face à sa dernière échéance de paiement ou de défaut le 10 novembre.

Evergrande n’est cependant que la pointe de l’iceberg. Les développeurs doivent rembourser environ 92 milliards de dollars l’année prochaine, et les analystes de S&P ont estimé que plus d’un tiers pourraient rencontrer des difficultés à respecter ces obligations.

Xi en a clairement assez des dérives du secteur. , Mais la question est de savoir si l’expérience de la taxe foncière du président pour maîtriser le marché du logement est trop peu, trop tard.

Les investissements immobiliers ont représenté 12 à 15 % du PIB en Chine entre 2011 et 2018, estiment les économistes de Harvard Kenneth Rogoff et Yuanchen Yang. Cela se compare à une part de 7 % du PIB aux États-Unis au plus fort du boom immobilier en 2005. Une fois que l’activité du marché immobilier connexe est ajoutée aux chiffres chinois, la proportion du PIB est plutôt de 30 %.

Un marché immobilier aussi important ne crée pas nécessairement un problème. Après tout, la Chine a une population de 1,4 milliard d’habitants et avait besoin de construire des millions de nouvelles maisons parce que des centaines de millions de personnes se sont déplacées vers les zones urbaines au cours des 30 à 40 dernières années.

Nation de la spéculation

L’idée que les prix ne peuvent qu’augmenter a rendu l’achat d’une maison en Chine extrêmement coûteux, avec un ratio prix de l’immobilier/revenu des ménages de 19 dans les plus grandes villes de « niveau un » comme Pékin ou Shanghai, 10 dans le niveau deux. et sept dans des villes de niveau trois, selon BCA Research, basée au Canada. Le ratio moyen au Royaume-Uni est d’environ 10 et aux États-Unis, il est de quatre, bien que les taux hypothécaires soient beaucoup plus bas dans ces pays, ce qui facilite la gestion de la dette des ménages.

Cependant, la nature spéculative du marché est ce qui distingue vraiment la Chine. Entre 2008 et 2010, la proportion de personnes achetant une maison en Chine qui étaient des acheteurs pour la première fois était de 70 %, selon le Survey and Research Center for China Household Finance. En 2018, après que les secteurs de l’immobilier et de la construction aient été propulsés par les 4 milliards de yuans de mesures de relance post-crise financière, ce chiffre était tombé à 11,5%.

La même enquête montre que les primo-accédants sont remplacés à un rythme rapide par les investisseurs. En 2018, 22,5 % des acheteurs possédaient déjà deux logements ou plus, tandis que 66 % en possédaient un. Pas étonnant que Xi ait dit l’année précédente que les maisons devraient être pour « habiter, pas pour spéculer ».

Parce que ces investisseurs louent rarement leurs propriétés, un cinquième des logements en Chine – ou au moins 65 millions de logements – sont vides. Les rendements locatifs sont généralement d’environ 2% en Chine, ce qui est bien inférieur au taux hypothécaire typique de 5,4%. En d’autres termes, la stratégie d’achat pour louer qui s’est avérée populaire pour les personnes riches dans les pays occidentaux comme le Royaume-Uni n’a pas de sens en Chine. Les investisseurs achètent plutôt les propriétés uniquement parce qu’ils s’attendent à ce que la valeur continue d’augmenter.

« De toute évidence, le logement en Chine est devenu un objet de spéculation, ce qui le rend inaccessible pour les acheteurs d’une première maison », ont écrit récemment des analystes de BCA Research.

« Les promoteurs immobiliers ont construit le mauvais type de logement au mauvais prix et pour le mauvais type d’acheteurs », ont-ils déclaré. « Ils ont construit des maisons haut de gamme et les ont vendues à des prix très élevés à des ménages à revenu élevé qui ont acheté plusieurs propriétés à titre d’investissement. »

L’énorme bulle spéculative – la dette des ménages chinois est d’environ 100 %, soit à peu près la même que celle des États-Unis – a été amplifiée par des promoteurs immobiliers faisant de même à une échelle encore plus grande. Alors que le coût d’emprunt est resté inférieur au taux de croissance des prix des logements, les promoteurs se sont simplement endettés pour construire toujours plus de propriétés vendues à des prix toujours plus élevés tout en empochant des bénéfices toujours plus importants.

Le hic, c’est qu’avec la baisse de la demande en raison d’une population en déclin, de moins de personnes qui fondent des familles et d’une chute des prix, ces bénéfices ont disparu et pourraient bientôt se transformer en pertes massives.

« La musique s’est arrêtée »

Il reste à voir si Pékin permettra à Evergrande ou à tout autre grand développeur d’échouer. La plupart des observateurs s’attendent à ce qu’il s’agisse d’une « démolition contrôlée » – c’est-à-dire restructurée de manière ordonnée – et de dettes distribuées via les banques et institutions publiques. Il pourrait être plus difficile de contenir l’impact de la baisse des prix des logements à la suite d’une telle restructuration et de l’introduction d’une taxe foncière.

Des prix plus bas peuvent être bénéfiques pour certaines personnes qui ne sont pas encore sur l’échelle de la propriété, mais avec plus de 90 % de la population urbaine possédant une propriété et 40 % de la richesse des ménages liée à la propriété, tout effondrement désordonné des valeurs pourrait déclencher des troubles sociaux tels que celui-ci. vu lors des ralentissements passés.

C’est ce que craint Anne Stevenson Yang, co-fondatrice de J Capital Research basée au Connecticut et spécialiste de la Chine. Elle dit que le Parti communiste a soutenu l’activité du marché libre tant qu’elle a libéré de la valeur pour l’État. Maintenant, il veut maîtriser les excès, mais le processus de dégonflement du marché est chargé de risques pour Xi et son gouvernement.

« L’achat de nouveaux appartements doit toucher à sa fin », a-t-elle déclaré. « La musique s’est arrêtée et tous ces gens ne trouvent pas de chaise. Alors quoi ?

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