Les taux d’intérêt augmentent, mais les actions de la Fed pourraient faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire

Les taux hypothécaires augmentent déjà en réponse à la position belliciste de la Réserve fédérale sur l’inflation, mais les acheteurs de maison n’auront peut-être pas à s’inquiéter d’avoir du mal à se qualifier pour un prêt immobilier dans les mois à venir.

L’hypothèque à taux fixe de 30 ans a atteint en moyenne 3,12 % pour la semaine se terminant le 16 décembre, en hausse de deux points de base par rapport à la semaine précédente, Freddie Mac FMCC
rapporté jeudi. Le taux moyen actuel du prêt sur 30 ans est désormais supérieur de près d’un demi-point de pourcentage à ce qu’il était il y a un an.

L’hypothèque à taux fixe de 15 ans, quant à elle, a baissé de quatre points de base à une moyenne de 2,34 %. L’hypothèque à taux variable indexée sur le Trésor à 5 ans était en moyenne de 2,45%, inchangée par rapport à la semaine précédente.

La Fed devrait injecter moins de liquidités sur le marché hypothécaire

L’augmentation cette semaine du taux hypothécaire de référence n’est probablement qu’un début. La Réserve fédérale réduit ses activités de relance à un rythme plus rapide que prévu compte tenu du taux d’inflation élevé. En particulier, la banque centrale a annoncé qu’elle réduirait ses achats de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) à un rythme plus rapide que prévu.

Ces achats ont injecté une tonne de liquidités sur le marché hypothécaire, ce qui a permis aux prêteurs hypothécaires de réduire les taux d’intérêt au milieu de la pandémie et de déclencher une vague de refinancement majeure. Sans ces achats, les banques devront adopter l’approche inverse et augmenter les taux.

« La Fed a acheté tous les jours, plusieurs fois par jour, en ce qui concerne le marché des MBS », a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association. Il a ajouté qu’au cours des deux dernières années, la Fed a acheté essentiellement « toute la nouvelle production » de ces titres.

D’autres investisseurs devraient combler le vide laissé par la Fed, mais il est peu probable que le marché de ces titres connaisse la même cohérence.

« Il va y avoir d’autres acheteurs, mais il n’y a tout simplement aucun autre acheteur qui agit comme ça », a déclaré Fratantoni. « Certains jours, ils seront ravis d’acheter des MBS, et d’autres non. C’est ce qui nous amène à nous attendre à un environnement de taux hypothécaires plus volatil qu’au cours des deux dernières années.

La réponse de la Fed à une inflation élevée pourrait affecter les taux hypothécaires d’autres manières

De plus, la Fed prévoit de relever le taux d’intérêt des fonds fédéraux trois fois l’année prochaine. Le taux des fonds fédéraux n’a pas d’effet direct sur les taux hypothécaires, qui sont plutôt plus susceptibles d’être influencés par les mouvements des rendements obligataires à long terme, y compris les bons du Trésor à 10 ans. Pourtant, les attentes de hausse des taux d’intérêt de la Fed sont intégrées dans la vision à long terme des investisseurs – et cela a un effet indirect sur l’orientation des taux hypothécaires.

En fonction de la réaction des prix à la consommation à la réduction progressive et aux hausses de taux de la Fed, la banque centrale devra peut-être prendre des mesures plus drastiques. Alors que la Fed cessera lentement de développer son portefeuille de titres adossés à des créances hypothécaires dans les mois à venir, même après cette date, elle devra périodiquement acheter davantage de notes hypothécaires pour maintenir la taille de ce portefeuille. En effet, les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent arriver à échéance plus tôt que prévu s’il y a des remboursements anticipés, soit parce que les emprunteurs ont refinancé leurs prêts ou ont vendu leur maison.

Les analystes de Wrightson ICAP ont prévu qu’après la fin du tapering, la Fed pourrait encore acheter environ 60 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires pour maintenir la taille de son portefeuille dans un tel scénario. Les analystes ont prévu que la banque centrale ne voudrait pas de ce résultat et pourrait plutôt choisir de réaffecter une partie de cet argent à l’achat de bons du Trésor.

Une telle décision réduirait le portefeuille de titres adossés à des créances hypothécaires de la banque, qui peuvent être des investissements plus risqués. Néanmoins, une telle décision aurait pour effet de réduire encore plus la liquidité sur le marché hypothécaire.

Se qualifier pour un prêt hypothécaire pourrait bientôt être plus facile

Des taux d’intérêt plus élevés ont déjà considérablement réduit le volume des demandes de refinancement, et cette tendance devrait se poursuivre au cours de la nouvelle année. En 2021, la Mortgage Bankers Association estime que les prêteurs auront distribué 2,32 billions de dollars en prêts de refinancement. L’année prochaine, ils prévoient que le volume des refinancements tombera à seulement 860 milliards de dollars.

Par conséquent, les prêteurs devront porter leur attention sur ce que l’on appelle le marché de l’achat, c’est-à-dire les demandeurs de prêt hypothécaire qui ont besoin d’un prêt pour acheter une maison.

« Les prêteurs ont soif de volume alors que le trafic de refinancement diminue et les investisseurs qui achètent des dettes hypothécaires sont toujours en mode ‘risque' », a déclaré Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate. « Jusqu’à l’un ou l’autre de ces changements, il n’y a pas de catalyseur évident pour un resserrement du crédit hypothécaire. »

En effet, le résultat inverse est plus probable, selon les experts en économie et en logement. La plupart s’attendent à ce que les prêteurs s’efforcent de faciliter l’obtention d’un prêt immobilier afin d’attirer l’attention des acheteurs.

Cela représenterait un revirement majeur depuis le début de la pandémie, lorsque les prêteurs ont rendu plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire. À ce stade, à la lumière de la récession soudaine, les prêteurs ont mis en place des normes plus strictes que les emprunteurs potentiels doivent respecter, notamment des cotes de crédit et des exigences de revenu plus élevées. Le grand volume de demandes de refinancement a rendu cela possible, car ils n’étaient pas à court de demande.

En 2022, il est probable que les prêteurs recommenceront à offrir des options de prêt à faible mise de fonds et ajouteront de la flexibilité aux normes de souscription, a déclaré Fratantoni. Cela pourrait permettre à de nombreux emprunteurs de se qualifier plus facilement pour un prêt, y compris les personnes qui sont des travailleurs indépendants ou qui travaillent dans l’économie des petits boulots.

« Les contraintes réglementaires sont encore assez strictes, de sorte que les normes de capacité de remboursement et d’hypothèque qualifiée limitent vraiment la mesure dans laquelle le crédit pourrait se relâcher », a-t-il déclaré.

Bien sûr, le marché immobilier concurrentiel signifie que certains acheteurs de maison n’auront toujours pas de chance. Alors que la hausse des taux d’intérêt devrait ralentir le taux de croissance des prix des maisons, il sera toujours plus coûteux d’acheter une maison en 2022 qu’elle ne l’était cette année. Pour les familles qui ont du mal à épargner pour une mise de fonds, des normes de crédit encore plus assouplies ne permettront pas de devenir propriétaires.

« Les emprunteurs doivent pouvoir prétendre à des prêts à des taux plus élevés, ce qui réduira le bassin d’emprunteurs éligibles », a déclaré Ruben Gonzalez, économiste en chef chez Keller Williams.

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