Les CDO immobiliers reviennent en force, cette fois pour financer des propriétés commerciales bouleversées par la pandémie

La machine à CDO immobilière de Wall Street, boudée et largement inactive depuis la crise financière mondiale de 2008, est revenue en force.

Selon BofA Global, un record de près de 50 milliards de dollars de « prêts relais » sur des propriétés immobilières commerciales devrait être transformé en transactions obligataires appelées « CRE CLO », selon BofA Global, un record qui marque également le quintuple du secteur. augmentation par rapport aux niveaux d’émission de 2020.

La nouvelle génération de CRE CLO, ou obligations de prêts garantis, est principalement ancrée cette année dans des prêts sur l’immobilier commercial bouleversés par la tendance du travail à domicile, qui a vidé les bureaux et poussé les citadins vers les banlieues pendant la pandémie . Ceux-ci sont différents des CDO d’antan, lorsque Wall Street a conditionné des milliards d’obligations hypothécaires à risque et de produits dérivés de plus en plus difficiles à vendre en tant que « dettes garanties » ou CDO qui sont devenus toxiques.

Les nouvelles obligations donnent également aux investisseurs un moyen de parier que l’immobilier commercial américain non seulement survit à la crise du COVID, mais qu’avec les faibles taux d’intérêt d’aujourd’hui, il peut atterrir sur des bases plus solides au cours des cinq prochaines années.

« Les gens pensaient que l’immobilier commercial était au centre de la tempête », a déclaré Tracy Chen, responsable de l’investissement dans le crédit structurel mondial de Brandywine Global Investment Management, lors d’un entretien téléphonique.

« Le scénario apocalyptique dont tout le monde parlait ne s’est pas produit. »

Au lieu de cela, la pandémie a signifié une deuxième chance pour un coin de Wall Street qui cherche à sortir d’un mauvais passé.

Les CRE CLO sont en plein essor

BofA Global, Alerte hypothécaire commerciale

« En commençant par les premiers CRE CLO d’après-crise, les structures ont été mises à jour et l’optique a dû être différenciée de l’optique des CDO d’avant-crise », a déclaré Steven Kolyer, associé du groupe finance mondiale du cabinet d’avocats Sidley Austin.

Kolyer a été impliqué lorsque les CDO hypothécaires ont fait leur apparition il y a 20 ans et, au cours de la dernière décennie, a contribué à incorporer des réformes, notamment en exigeant des sponsors CRE CLO qu’ils maintiennent leurs accords en conservant certains des risques.

« Ceux-ci sont différents des CDO d’avant la crise qui ont subi de graves pertes de crédit, principalement dues aux actifs hypothécaires à risque », a-t-il déclaré.

« La structure de crédit différente et actuelle arrive à un moment opportun, car les emprunteurs sous-jacents détenant des participations dans l’immobilier commercial cherchent des moyens de faire passer leurs propriétés d’utilisations antérieures à des utilisations futures. »

Pont vers le futur

De nombreux prêts regroupés dans les CRE CLO cette année ont été à taux variable et utilisés pour financer des propriétés multifamiliales relativement stables, où les propriétaires souhaitent un financement flexible à l’ère du COVID, y compris pour vendre si les prix continuent d’augmenter.

D’autres sont allés à des emprunteurs ayant besoin temporairement de fonds pour réaffecter un immeuble de bureaux, une propriété commerciale ou un hôtel afin d’attirer de nouveaux locataires.

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« Généralement, les prêts de transition étaient souscrits avant COVID, dans l’attente de perturbations des flux de trésorerie », a déclaré Greg Handler, responsable des prêts hypothécaires et du crédit à la consommation chez Western Asset Management.

Cela signifiait réserver des fonds pour « une certaine période de rénovation, de relocation ou de repositionnement de propriétés », a déclaré Handler, ce qui « a aidé à atténuer les problèmes que nous avons vus avec COVID », notamment en maintenant faible la part des prêts en souffrance dans les CRE CLO.

Avec l’essor du secteur, Handler a été un investisseur, mais a également déclaré à Oxtero que son équipe avait exploré la possibilité de créer son propre pipeline de transactions. Jusqu’à présent, bon nombre des principaux émetteurs du secteur ont été des FPI, notamment Arbor Realty Trust Inc. ABR,
+1,34 %
et Bridge Investment Group BRDG,
+3.12%,
selon le traqueur de transactions Finsight.

« De toute évidence, il va être nécessaire de repenser l’avenir du bureau », a déclaré Handler, tout en évoquant également la disposition des hôtels et d’autres types de propriétés qui changeront probablement.

« Les propriétaires et les propriétaires vont devoir repenser et investir plus de capitaux », a-t-il déclaré.

Boum pas comme les autres

Les analystes ont déclaré que les principaux risques seraient une souscription plus bâclée alors que les prêteurs se disputent les affaires, la faiblesse du secteur multifamilial en plein essor ou des projets de propriétés qui ne se concrétisent pas.

Taux d’intérêt bas TMUBMUSD10Y,
1,490%
et la détresse en sourdine ont été créditées d’avoir contribué à augmenter les prix de l’immobilier commercial de 24% sur l’année, selon l’indice des prix des propriétés commerciales de Green Street, soit environ 15% au-dessus des niveaux d’avant COVID.

L’équipe de recherche crédit de Barclays dirigée par Lea Overby a estimé début décembre qu’environ 67% des garanties de l’année pour les CRE CLO étaient des prêts multifamiliaux, avec une part plus petite provenant du secteur des bureaux.

Mais des inconnues assombrissent encore l’immobilier commercial alors que la pandémie approche de sa marque de deux ans, y compris autour de la quantité d’espace de bureau nécessaire dans les grandes villes, à quoi ressembleront les voyages d’affaires et d’autres préoccupations.

Alors que la vague anticipée de détresse immobilière n’a pas émergé, Chen de Brandywine a également lié « tous les actifs à risque » au soutien de la banque centrale, ce qui jusqu’à récemment signifiait maintenir les taux d’intérêt bas et la politique monétaire accommodante.

« Le taux est toujours à un niveau historiquement bas, et il faut du temps pour le porter à un niveau dangereux », a-t-elle déclaré. « Cela devrait profiter aux CRE CLO.

Alors que la Réserve fédérale devient plus belliciste, Chen pense que l’immobilier « devrait être un endroit où se cacher » si l’inflation reste élevée l’année prochaine, en particulier pour les investisseurs exposés à des propriétés financées à des taux ultra-bas qui grimpent dans un cycle de hausse.

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