Existe-t-il un moyen de récupérer une partie de l’argent qui nous est dû ? Un fonds fédéral pour les personnes qui ont été forcées de loger des morts-vivants comme elle ou peut-être une réduction d’impôt ?

Mon mari et moi avons tous les deux plus de 65 ans et comptons sur l’argent de la location pour notre retraite. En raison de la perte de revenus, nous n’avons plus d’économies sur lesquelles nous appuyer.

Sincèrement,

Propriétaire livide

« The Big Move » est une colonne Oxtero examinant les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la navigation dans la recherche d’une nouvelle maison à la demande d’un prêt hypothécaire.

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Chère propriétaire,

Les deux dernières années ont été difficiles pour de nombreux propriétaires, en particulier les propriétaires familiaux qui ne possèdent qu’un ou deux immeubles locatifs. Contrairement aux grandes entreprises qui peuvent avoir accès à d’autres sources de financement ou de sources de revenus pour faire face aux moments difficiles, les petits propriétaires comme vous ont souvent été obligés de puiser dans leurs économies pour joindre les deux bouts. Dans de nombreux cas, les paiements de location couvrent à peu près le coût de l’hypothèque, avec peu de bénéfices à réaliser par la suite.

Ainsi, lorsque des propriétaires comme vous ne pouvaient pas expulser des locataires qui ne payaient pas de loyer, le coup financier était souvent énorme. Une enquête de 2021 du National Rental Home Council a révélé que près d’un investisseur sur quatre qui possédait une maison locative unifamiliale prévoyait de vendre une ou plusieurs de ses propriétés à la suite des moratoires sur les expulsions qui étaient en place dans tout le pays.

J’ai reçu des lettres comme la vôtre d’autres propriétaires qui n’hésitent pas à vilipender leurs locataires qui ne payaient pas de loyer. Évidemment, je ne connais pas la situation financière de votre locataire. Mais gardons à l’esprit que même avec le marché du travail tendu d’aujourd’hui, l’économie n’a pas encore récupéré plus d’un million d’emplois qui ont été perdus en raison de la crise du COVID-19.

Même lorsque les travailleurs ont pu retrouver du travail, cela ne signifie pas qu’ils se sont rétablis financièrement immédiatement. Étant donné que de nombreux Américains ont peu d’économies d’urgence, de nombreuses familles se sont endettées lorsqu’elles ont perdu leur travail à cause du COVID. Même ceux qui ont conservé leur emploi ont peut-être cédé et accepté des réductions de salaire. La pandémie a plongé de nombreuses personnes dans de profonds trous financiers, et il faudra beaucoup de temps à certaines personnes pour en sortir.

Quant à ce que vous pouvez faire, vous devez d’abord vérifier si des fonds d’aide au loyer d’urgence sont toujours disponibles dans votre région. Entre 2020 et 2021, le Congrès a approuvé plus de 46 milliards de dollars d’aide à la location d’urgence. Cet argent a été distribué par le département du Trésor aux États, aux territoires américains, aux gouvernements locaux et aux tribus indiennes. Les bénéficiaires de ces fonds ont eu le pouvoir discrétionnaire de mettre en place des programmes pour les locataires et les propriétaires, bien que le gouvernement fédéral ait établi les meilleures pratiques. Par conséquent, votre admissibilité et les mesures que vous devrez prendre seront déterminées par les directives de votre programme local d’aide à la location d’urgence. En effet, dans de nombreuses régions du pays, ce sont les propriétaires qui doivent soumettre la demande.

Malheureusement, des études ont montré que l’argent tardait à être versé aux candidats. De nombreux programmes d’assistance ont immédiatement vu un flot de candidatures et ont été submergés – même en fermant les candidatures dans certains cas. Selon les données publiées par le département du Trésor, seulement environ 20,6 milliards de dollars de l’argent mis de côté pour l’aide au logement ont été dépensés à la fin de 2021.

Vous devez viser à postuler à votre programme d’assistance local dès que possible. Soyez prêt à fournir tous les documents requis et la preuve du loyer perdu. Selon le programme, vous devrez peut-être que votre locataire participe également.

La possibilité de déduire vos pertes locatives de vos impôts dépend de l’approche comptable que vous adoptez. Si vous utilisez la méthode de comptabilité de caisse pour déclarer vos revenus de location, vous ne comptabilisez les revenus que lorsque vous les avez réellement reçus. Alors qu’avec la méthode de la comptabilité d’exercice, le revenu est comptabilisé lorsque vous le gagnez, peu importe le moment où l’argent est réellement reçu.

« Si vous utilisez la méthode de trésorerie et que les locataires manquent les paiements de location cette année, vous n’êtes pas assujetti à l’impôt tant qu’ils n’ont pas effectivement effectué les paiements manqués », a noté Thompson Greenspon, un cabinet comptable basé en Virginie du Nord, dans un article de blog.

Avec la méthode de la comptabilité d’exercice, comme vous comptabilisez le revenu gagné même s’il n’est pas reçu, vous devriez payer de l’impôt sur le loyer qui ne vous a pas été payé. Par conséquent, vous pouvez déduire les pertes via une déduction pour créances irrécouvrables. Mais vous devrez fournir des documents à l’appui de la réclamation, a noté Thompson Greenspon, notamment que vous avez « pris toutes les mesures raisonnables pour recouvrer le loyer impayé ».

Gardez à l’esprit que vous pouvez profiter d’autres déductions vis-à-vis de votre bien locatif à tout moment, telles que les intérêts hypothécaires, les assurances, les taxes foncières, les frais d’entretien et même les frais juridiques si vous finissez par demander une expulsion.

Enfin, étant donné que vous avez vidé vos économies au cours des deux dernières années, ce serait le bon moment pour reconsidérer vos projets futurs. Même si vous parvenez à trouver un nouveau locataire, il vous faudra peut-être un certain temps avant de récupérer ces pertes. Être propriétaire, comme vous l’avez appris, n’est pas toujours facile.

Vous voudrez peut-être aussi parler à un agent immobilier du prix de vente de votre duplex si vous deviez le mettre en vente. Compte tenu des valeurs immobilières élevées à travers le pays en ce moment, il peut être avantageux de vendre maintenant et de réduire la taille d’une propriété plus petite. Vous pourrez peut-être empocher une partie de l’argent gagné grâce à la vente, même après l’achat d’une nouvelle maison, et utiliser ces fonds pour votre retraite sans le stress de traiter avec les locataires.

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