Une hypothèque de 40 ans ? Ce responsable de la Fed pense que c’est une bonne idée

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Le gouvernement fédéral devrait-il commencer à garantir des hypothèques encore plus longues que 30 ans ? Le président de la Réserve fédérale de Philadelphie, Patrick Harker, pense que cela pourrait être une solution à un problème émergent dans l’écosystème du financement du logement.

Dans un discours où Harker a appelé la banque centrale à agir plus agressivement dans la lutte contre l’inflation, il s’est également concentré sur l’évolution du marché du logement.

«En général, le marché du logement est en grande partie sain; si quoi que ce soit, il ne répond pas à la demande », a déclaré Harker mardi.

Un problème potentiel à l’horizon, cependant, est le grand nombre d’Américains qui sont en retard sur leurs versements hypothécaires. Et c’est là que l’hypothèque de 40 ans peut entrer en jeu.

La Fed de Philadelphie a suivi l’évolution de la situation concernant l’abstention hypothécaire. Au début de la pandémie, les législateurs ont exigé que les emprunteurs dont les prêts immobiliers étaient assurés par le gouvernement fédéral soient autorisés à suspendre les paiements au milieu de la tourmente économique. Par le biais de la loi CARES, les législateurs ont également établi un moratoire sur les saisies. Pour les prêts non garantis par le gouvernement fédéral, les prêteurs privés ont largement adopté les mêmes politiques – bien que certaines lacunes existaient.

Au total, plus de 8,5 millions d’emprunteurs ont contracté une abstention hypothécaire à un moment donné de la pandémie, ce qui représente plus de 15 % du marché hypothécaire du pays. Aujourd’hui, ce chiffre est tombé à seulement 680 000 prêts hypothécaires, soit une baisse d’environ 90 %.

« Le nombre de propriétaires en abstention sur leur hypothèque a chuté de 90 % depuis le pic de 2020.

« Près des trois quarts de ceux qui ont abandonné l’abstention ont payé ou sont performants, beaucoup utilisant des reports de paiement ou des modifications de prêt », a déclaré Harker.

Néanmoins, près d’un million de prêts hypothécaires sont gravement en souffrance, dont seulement la moitié dans le cadre de programmes d’atténuation des pertes, a déclaré Harker. (L’atténuation des pertes peut inclure l’abstention, une modification de prêt et d’autres options.) De nombreux emprunteurs qui ne se sont pas prévalus des options d’atténuation des pertes n’ont jamais contracté d’abstention et étaient en retard sur les versements hypothécaires avant même la pandémie de COVID-19. Les emprunteurs noirs et hispaniques ont actuellement des parts plus élevées de non-paiement hypothécaire, a noté Harker, soit parce qu’ils sont en abstention, soit parce qu’ils sont en retard sur leur prêt.

Bien que le marché du logement ne soit en aucun cas confronté à une crise des saisies immobilières compte tenu de l’ampleur de ce qui s’est passé autour de la Grande Récession, de nombreux propriétaires sont dans une situation difficile. « Il est intéressant de noter que, tout comme le taux de chômage est revenu aux niveaux d’avant la pandémie, le nombre de prêts hypothécaires en souffrance est également revenu aux taux d’avant la pandémie », a déclaré Harker. Notamment, le moratoire national sur les saisies a expiré fin 2021.

Les prêteurs, a noté Harker, pourraient envisager des solutions qui limiteraient les coûts de modification des prêts tout en offrant aux emprunteurs un allègement de paiement. Et il a souligné les hypothèques sur 40 ans, en particulier de la Federal Housing Administration, comme l’une de ces solutions.

Le gouvernement n’a pas tenu sa promesse de prêts sur 40 ans

L’année dernière, Ginnie Mae, la société d’État qui assure les prêts hypothécaires créés dans le cadre de programmes gérés par la FHA, le ministère des Anciens Combattants et le ministère américain de l’Agriculture, a annoncé qu’elle commencerait à soutenir la titrisation des prêts d’une durée allant jusqu’à 40 ans. . Mais comme l’a souligné Harker, alors que le ministère du Logement et du Développement urbain proposait de faciliter une hypothèque de 40 ans, « cela ne s’est pas encore matérialisé ». Une ébauche d’une telle nouvelle politique a été distribuée l’automne dernier, mais aucune version finale n’a jamais été distribuée.

Le programme Ginnie Mae, s’il devait être déployé, permettrait aux prêteurs d’offrir des modifications de prêt aux emprunteurs avec une hypothèque de 30 ans qui prolongent la durée de leurs prêts. Ce faisant, les emprunteurs pourraient réduire leur paiement mensuel, ce qui pourrait permettre aux propriétaires de gérer plus facilement les paiements en cours alors qu’ils se remettent des difficultés financières liées à la pandémie.

Freddie Mac FMCC,
-0,68%
et Fannie Mae FNMA,
-2,17%
prennent déjà en charge les modifications de prêt jusqu’à une durée de 40 ans grâce à leurs programmes « Flex Modification ».

Avoir accès à un prêt de 40 ans peut être essentiel pour de nombreux propriétaires avec des prêts FHA, USDA et VA. Tout au long de la pandémie, ces emprunteurs hypothécaires étaient plus susceptibles d’être indulgents que les personnes ayant des prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêts FHA, VA et USDA sont assortis d’exigences moins strictes en termes de cotes de crédit et d’acomptes, ce qui les rend plus populaires auprès des acheteurs de maisons moins aisés.

Une hypothèque de 40 ans pourrait être une proposition risquée

Alors que les commentaires de Harker ne faisaient que souligner que les hypothèques sur 40 ans étaient un outil utile pour aider les propriétaires en difficulté à se remettre sur la bonne voie, le programme de modification des hypothèques sur 40 ans pourrait servir de terrain d’essai pour la popularité globale du produit.

« Que cela soit viable ou non dépendra en fin de compte de la demande des investisseurs – et cela peut changer avec le vent », a déclaré Greg McBride, analyste financier en chef pour Bankrate.com.

Si les investisseurs devaient être réceptifs aux titres adossés à des prêts qui avaient à l’origine des durées plus courtes mais qui ont ensuite été modifiés en prêts hypothécaires de 40 ans, cela pourrait être considéré comme une indication qu’ils soutiendraient un tel produit si les prêteurs l’offraient aux acheteurs de maison et les gens se refinancent purement et simplement. Étant donné que les investisseurs graissent les rouages ​​du marché hypothécaire, leur opinion a beaucoup de poids.

Mais comme le note McBride, une hypothèque de 40 ans est loin d’être infaillible, surtout compte tenu de la situation actuelle du cycle du marché. Les prix des maisons sont très élevés dans la majeure partie du pays, et de nombreux économistes s’attendent à ce que le rythme de croissance des prix des maisons ralentisse à mesure que les taux hypothécaires augmentent.

Jusqu’à présent, le rythme rapide de l’appréciation du prix des maisons a profité aux propriétaires en difficulté. Les familles en retard sur leur hypothèque pouvaient compter sur la vente de leur maison et profiter de la hausse des capitaux propres. Mais avec une hypothèque de 40 ans, les propriétaires accumuleraient de l’équité à un rythme d’escargot – encore plus lent dans un marché où la croissance des prix des maisons ralentit.

Cela a non seulement des implications pour les emprunteurs « en termes de capital que vous construisez, mais aussi de savoir si vous avez ou non suffisamment de capital pour payer les coûts de transaction », a déclaré McBride.

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