Les investisseurs institutionnels ont acheté des centaines de milliers de maisons unifamiliales, dont beaucoup dans des communautés noires. Les critiques disent que cela crée une « génération de locataires »

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Les législateurs démocrates examinent si le rêve américain d’une maison de banlieue et d’une palissade blanche est saisi par de grands investisseurs institutionnels, ce qui coûte aux travailleurs une chance d’accéder à la propriété.

Le sous-comité des services financiers de la Chambre sur la surveillance et les enquêtes a tenu mardi le panel virtuel, intitulé «Où sont passées toutes les maisons? Private Equity, Single Family Rentals, and America’s Neighborhoods », pour sonder les impacts des entreprises engagées dans ce que le représentant Al Green, président du sous-comité, a qualifié d’« achats prédateurs de masse ».

Shad Bogany, un agent immobilier et défenseur qui a témoigné devant le comité, a également déclaré que les investisseurs institutionnels « créent une génération de locataires qui seront privés des avantages de l’accession à la propriété, de la capacité de créer de la richesse et de stabiliser les communautés ».

« Congrès, nous avons besoin que vous agissiez », a déclaré Bogany.

La propriété par les entreprises de maisons locatives unifamiliales – qui représentent environ un tiers du parc de logements locatifs du pays – a considérablement augmenté depuis la crise financière de 2008, lorsque les entreprises se sont précipitées pour acheter des propriétés saisies, selon un mémorandum du comité. Et le troisième trimestre de 2021 a marqué l’augmentation annuelle la plus rapide de la propriété des entreprises en 16 ans, selon le mémorandum. De plus, à mesure que le marché du logement devenait plus chaud et que les prix augmentaient, les investisseurs avaient l’avantage de pouvoir acheter des maisons avec de l’argent, devançant les premiers acheteurs et les acheteurs à faible revenu.

« « Après une enquête approfondie sur cette pratique, nous avons découvert que des sociétés de capital-investissement avaient acheté des centaines de milliers de maisons unifamiliales et les avaient mises sur le marché locatif. »


– Le représentant Al Green, président démocrate du sous-comité des services financiers de la Chambre sur la surveillance et les enquêtes

Dans la région métropolitaine d’Atlanta, 42,8% des maisons à vendre sont allées à des investisseurs institutionnels au troisième trimestre 2021, tandis que les investisseurs ont acheté 38,8% des maisons dans la région de Phoenix-Glendale-Scottsdale au cours de la même période, selon le mémorandum du comité.

« Après une enquête approfondie sur cette pratique, nous avons découvert que des sociétés de capital-investissement avaient acheté des centaines de milliers de maisons unifamiliales et les avaient mises sur le marché locatif », a déclaré Green, un membre du Congrès démocrate de Géorgie, lors de l’audience mardi.

« Cela supprime du marché du logement des maisons qui auraient autrement pu être achetées par des propriétaires individuels », a-t-il ajouté. «Ces acheteurs corporatifs ont eu tendance à cibler des maisons de départ à bas prix nécessitant une rénovation limitée; ces maisons auraient probablement été achetées par des accédants à la propriété, des acheteurs à revenu faible ou moyen, ou les deux.

Les maisons, a déclaré Green, sont souvent situées dans des communautés avec des populations de personnes de couleur plus élevées que la moyenne. Par exemple, la population moyenne des 20 principaux codes postaux de cinq grands investisseurs est d’environ 40 % de Noirs, bien que les Noirs ne représentent que 13,4 % de la population totale aux États-Unis selon les données d’une enquête d’Invitation Homes, INVH,
-1,69%
American Homes 4 Rent AMH,
-0,52%,
FirstKey Homes, Progress Residential et Amherst Residential, ainsi qu’une analyse des données gouvernementales, selon le mémorandum du comité.

« La population moyenne des 20 principaux codes postaux des cinq grands investisseurs est d’environ 40 % de Noirs, bien que les Noirs ne représentent que 13,4 % de la population totale aux États-Unis.

Les républicains, cependant, ont déclaré lors de l’audience que l’administration Biden était responsable de la hausse des prix et ont accusé les démocrates d’avoir fait de Wall Street un bouc émissaire tout en tentant de détourner l’attention des gens de la pire inflation depuis des décennies.

« Aujourd’hui, les Américains sont frappés au visage avec une inflation de 8,6% », a déclaré le représentant Tom Emmer, membre du Congrès républicain du Minnesota. « Lorsque nos électeurs vont à l’épicerie, à la pompe à essence ou lorsqu’ils cherchent un logement, l’échec flagrant de la politique du Congrès » dépensez votre chemin vers la prospérité « commence à se faire sentir. »

Les investisseurs institutionnels représentent toujours une part relativement faible du marché de la location de maisons unifamiliales, a déclaré Emmer. Et Jenny Schuetz, chercheur principal à la Brookings Institution qui a témoigné mardi, a également noté que les investisseurs sont un symptôme, plutôt que la cause, des problèmes d’abordabilité du logement. Après tout, les investisseurs sont poussés vers les maisons familiales locatives en raison de la demande existante et de l’offre limitée, tandis que les charges de logement des personnes à faible revenu augmentent depuis des décennies.

« Les sociétés de capital-investissement et autres investisseurs institutionnels bénéficient d’une offre de logements tendue, mais ils n’ont pas créé le problème. Les gouvernements locaux à travers les États-Unis ont adopté des politiques qui rendent difficile la construction de plus de maisons là où les gens veulent vivre », a déclaré Schuetz. « Les règles de zonage qui limitent la construction de petites maisons à prix modéré sont politiquement populaires auprès des propriétaires existants et des élus locaux. »

« « Les règles de zonage qui limitent la construction de petites maisons à prix modéré sont politiquement populaires auprès des propriétaires existants et des élus locaux. »


— Jenny Schuetz, chercheur principal à la Brookings Institution

Lorsqu’on leur a demandé de commenter, les porte-parole d’Invitation Homes, d’American Homes 4 Rent et de FirstKey Homes ont renvoyé MarketWatch à une déclaration du directeur exécutif du National Rental Home Council, David Howard. Au nom de l’association professionnelle de l’industrie de la location de maisons unifamiliales, Howard a noté que les prix augmentaient pour tous les types de logements en raison de la demande et d’une offre limitée d’unités, et a déclaré que «les fournisseurs de maisons de location unifamiliales n’influencent pas les locaux et la dynamique du marché national du logement, comme les données l’ont clairement montré.

« Comme le montre une multitude de données, la réponse à la question posée dans le titre de l’audience de cette semaine, ‘Où sont passées toutes les maisons ?’ c’est qu’ils n’ont jamais été construits », a déclaré Howard dans le communiqué. « En termes simples, l’offre de logements aux États-Unis n’a pas suivi le rythme de la demande. »

Le National Rental Home Council et de grandes entreprises ont travaillé avec le comité, notamment en fournissant des données, et continuent d’accueillir « l’opportunité de travailler avec les décideurs politiques bipartites sur des solutions significatives aux défis de l’offre de logements qui promeuvent la dignité de la location et préservent le choix de logement « , a déclaré Howard.

Indépendamment de la façon dont le marché du logement est arrivé à son état troublé, les experts et les défenseurs ont largement convenu que les locataires étaient confrontés à des prix plus élevés. Les loyers augmentent dans tout le pays et les prix ont augmenté plus rapidement pour les propriétés unifamiliales que pour les appartements. Les loyers des maisons unifamiliales ont augmenté de 14 % en mars 2022, marquant le 12e mois consécutif de croissance record. selon un récent rapport du Harvard Joint Center for Housing Studies, avec les plus fortes hausses annuelles à Miami à 39 %.

Les impacts de ces augmentations de loyer pourraient être durables, a déclaré Bogany, notant que les locataires des communautés noires pourraient être conduits vers des zones moins chères avec plus de pauvreté et de criminalité, ou même se retrouver sans abri, plutôt que d’avoir la possibilité de créer une richesse intergénérationnelle grâce à l’accession à la propriété. Les propriétaires d’entreprise exigent également des notes de crédit plus élevées des locataires, ce qui peut avoir un impact négatif sur les personnes de couleur, a déclaré Bogany.

« En augmentant le pourcentage de locataires dans la communauté noire, les investisseurs institutionnels créent une colonie de métayage moderne régie par les lois Jim Crow du 21e siècle », a déclaré Bogany.

« Cela me rappelle l’histoire de mes ancêtres il y a plus de 100 ans : vous vivez sur la terre, vous avez un endroit où rester, mais tout votre travail acharné et votre argent profitent à quelqu’un d’autre », a ajouté Bogany.

Les conférenciers ont proposé plusieurs solutions au problème : un registre des propriétaires pour assurer la transparence sur la propriété des propriétés locatives en Amérique, une base de données des plaintes des consommateurs pour suivre les actions des propriétaires, des protections des locataires contre les expulsions, des investissements dans des logements abordables, etc.

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