Dois-je essayer de vendre ma maison ou de la garder et de la louer ?

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Voici un scénario : Disons que vous déménagez de votre maison actuelle. Peut-être pour réduire les effectifs, peut-être dans un endroit où il fait meilleur temps, peu importe. Étant donné que l’immobilier semble être une assez bonne couverture contre l’inflation, vous pourriez être réticent à vendre votre future demeure. De plus, selon une estimation récente, les loyers viennent d’atteindre un niveau record, le loyer médian national ayant augmenté de 14,1 % d’une année sur l’autre. Ouah.

Alors, devriez-vous convertir votre logement en une propriété locative génératrice de revenus au lieu de vendre? Peut-être. Voici les avantages et les inconvénients de l’impôt fédéral sur le revenu à considérer.

Ce que vous pouvez déduire pour un bien locatif

Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières sur un bien locatif.

Vous pouvez également déduire toutes les dépenses d’exploitation standard qui accompagnent la possession d’un bien locatif : services publics, assurance, réparations et entretien, entretien du jardin, frais d’association, etc.

Enfin, vous pouvez également amortir la base fiscale d’un immeuble d’habitation (pas le terrain) sur 27,5 ans en utilisant la méthode linéaire, même s’il continue (vous l’espérez) à prendre de la valeur. L’assiette fiscale initiale de la propriété aux fins d’amortissement est généralement égale au prix d’achat initial, moins le prix d’achat attribuable au terrain, plus le coût des améliorations, moins toute radiation d’amortissement que vous avez réclamée au fil des ans (disons d’avoir une franchise bureau à la maison).

Les déductions pour amortissement sont excellentes car elles peuvent protéger une partie ou la totalité de votre flux de trésorerie de l’impôt fédéral sur le revenu. Par exemple, disons que la base de votre propriété (sans compter le terrain) est de 500 000 $. Votre déduction annuelle pour amortissement est de 18 182 $ (500 000 $/27,5). Fondamentalement, vous pouvez avoir autant de flux de trésorerie locatifs positifs annuels sans rien devoir à l’Oncle Sam. Agréable.

Mais… les règles de pertes passives peuvent suspendre les pertes fiscales locatives

Si votre bien locatif génère une perte fiscale, les choses peuvent se compliquer. Les redoutées règles de perte d’activité passive (PAL) s’appliqueront généralement. En général, les règles PAL ne vous permettent de déduire les pertes locatives passives que dans la mesure où vous avez des revenus passifs provenant d’autres sources, comme des revenus positifs provenant d’autres biens locatifs ou des gains provenant de leur vente. Les pertes passives dépassant le revenu passif sont suspendues jusqu’à ce que vous ayez plus de revenu passif ou que vous vendiez la propriété ou les propriétés qui ont produit les pertes.

En bout de ligne : les règles PAL peuvent reporter les déductions pour perte de biens locatifs, parfois pendant de nombreuses années. Heureusement, il existe des exceptions aux règles PAL qui peuvent vous permettre de déduire les pertes le plus tôt possible. Voir la BARRE LATERALE ci-dessous.

Que se passe-t-il si j’ai un revenu imposable positif de ma location ?

Tôt ou tard, votre bien locatif générera probablement un revenu imposable positif, car l’augmentation des loyers dépassera vos dépenses déductibles. Dans le marché locatif actuel, vous pouvez avoir un revenu imposable positif dès le premier jour. Bien sûr, vous devez payer des impôts sur les bénéfices locatifs. Mais si vous avez accumulé des pertes passives suspendues au cours des années précédentes, vous pouvez maintenant les utiliser pour compenser vos bénéfices passifs.

Autre mise en garde : les revenus passifs positifs de l’immobilier locatif peuvent être touchés par l’impôt sur le revenu net de placement (NIIT) de 3,8 %, et les gains provenant de la vente d’un bien locatif peuvent également être touchés par le NIIT. Cependant, le NIIT ne touche que les personnes à revenu élevé. Consultez votre conseiller fiscal pour plus de détails.

Règles favorables aux contribuables lorsque vous vendez

J’espère que vous finirez par vendre votre propriété convertie pour un bénéfice net. Si tel est le cas, vous bénéficierez d’un gain fiscal dans la mesure où le prix de vente net dépasse votre assiette fiscale dans la propriété après avoir ajouté le coût des améliorations et soustrait les déductions pour amortissement, y compris l’amortissement réclamé après avoir converti la propriété en location.

Mais… un accord d’exclusion de gain peut toujours être disponible

Si vous vendez votre ancien résidence principale dans les trois ans suivant sa conversion en location, la suspension fédérale de l’exclusion du gain sur la vente d’une maison sera généralement disponible. En vertu de cet accord, vous pouvez abriter jusqu’à 250 000 $ de gain autrement imposable ou jusqu’à 500 000 $ si vous êtes marié. Cependant, vous ne pouvez pas mettre à l’abri un gain attribuable à l’amortissement, y compris l’amortissement réclamé après avoir converti le bien en location.

Résultats fiscaux sans exclusion de gain

Lorsque vous vendez un bien locatif que vous possédez depuis plus d’un an et que l’accord d’exclusion de gain n’est pas disponible parce que vous l’avez loué trop longtemps, le gain imposable (la différence entre le produit net de la vente et la base d’imposition du propriété après soustraction des déductions pour amortissement réclamées pendant la période de location) est généralement traité comme un gain en capital à long terme. En tant que tel, il est imposé, selon les règles actuelles, à un taux fédéral ne dépassant pas 20 %, ou 23,8 % si vous devez le NIIT de 3,8 %. Cependant, une partie du gain – un montant égal aux déductions d’amortissement cumulées réclamées pour la propriété – est soumise à un taux fédéral de 25%, ou 28,8% si vous devez le NIIT de 3,8%. Le reste de votre gain sera imposé à un taux fédéral maximal ne dépassant pas 20 % (ou 23,8 %). N’oubliez pas que vous pouvez également être redevable d’impôts nationaux et locaux sur les gains immobiliers.

Point clé: Lors de l’évaluation de la conversion d’une maison appréciée en une propriété locative, gardez à l’esprit que vous finirez par perdre le privilège d’exclusion des gains, qui est l’un des allégements fiscaux les plus précieux sur les livres. Y renoncer ne doit pas être pris à la légère.

Point clé: Vous souvenez-vous de ces pertes passives suspendues dont nous avons parlé plus tôt ? Vous pouvez les utiliser pour mettre à l’abri des gains autrement imposables provenant de la vente d’un bien locatif apprécié.

L’échange de la section 1031 peut différer l’impact fiscal de la vente

La loi fédérale sur l’impôt sur le revenu permet aux propriétaires de biens immobiliers locatifs de décharger des propriétés appréciées tout en reportant indéfiniment le revenu fédéral touché. Ici, nous parlons des échanges de la section 1031 (du nom de la section applicable de notre bien-aimé code des impôts).

Avec un échange 1031, vous échangez le bien que vous souhaitez décharger contre un autre bien (le bien de remplacement). Vous êtes autorisé à reporter le paiement des impôts jusqu’à ce que vous vendiez le bien de remplacement. Ou lorsque vous êtes prêt à décharger le bien de remplacement, vous pouvez organiser un autre échange 1031 et continuer à reporter les impôts.

Bien que vous ne puissiez pas encaisser vos investissements immobiliers en effectuant des échanges 1031, vous pouvez échanger des avoirs dans une zone contre des propriétés dans des endroits plus prometteurs. En fait, les règles d’échange 1031 vous offrent une grande flexibilité lors de la sélection des propriétés de remplacement. Par exemple, vous pourriez échanger une maison de location unifamiliale coûteuse contre un petit immeuble d’appartements, un intérêt dans un centre commercial ou même un terrain vierge.

Pour plus de détails sur les échanges de la section 1031, consultez cette colonne récente de Tax Guy.

La ligne du bas

La conversion d’une résidence personnelle en bien locatif peut déclencher des règles fiscales potentiellement délicates. Mais si l’endroit génère des flux de trésorerie positifs et s’apprécie, ce n’est qu’un coût pour faire des affaires.

SIDEBAR : Trois exceptions favorables aux règles PAL

Exception n°1 : pour les propriétaires locatifs « actifs »

Il s’agit de l’exception la plus répandue. Il dit que vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 $ de PAL de biens locatifs si : (1) votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) ne dépasse pas 100 000 $ et (2) vous participer activement dans la propriété. La participation active signifie au moins prendre des décisions de gestion immobilière comme l’approbation des locataires, la signature des baux, l’autorisation des réparations, etc. Vous n’avez pas besoin de tondre des pelouses ou de serpenter des drains pour réussir le test de participation active.

Si votre MAGI se situe entre 100 000 $ et 150 000 $, l’exception est supprimée au prorata. Par exemple, disons que votre MAGI est de 125 000 $. Vous pouvez déduire jusqu’à 12 500 $ de PAL des propriétés locatives auxquelles vous participez activement (la moitié de 25 000 $ maximum). Si votre MAGI dépasse 150 000 $, vous êtes totalement inéligible à l’exception de participation active.

Exception n°2 : pour les « pros de l’immobilier »

Cette exception n’est disponible que pour les personnes que nous appellerons les professionnels de l’immobilier. Pour être admissible, vous devez consacrer plus de 750 heures au cours de l’année à des activités immobilières (y compris des activités non locatives comme agir à titre d’agent immobilier ou de courtier immobilier) dans lesquelles vous participer matériellement. De plus, les heures que vous consacrez à des activités immobilières auxquelles vous participez matériellement doivent dépasser 50 % de l’ensemble du temps que vous consacrez à des activités de services à la personne. Si vous franchissez ces obstacles, les pertes des immeubles locatifs auxquels vous participez matériellement sont exemptées des règles PAL, et vous pouvez généralement déduire les pertes dans l’année où elles sont subies.

Il est plus difficile de respecter la norme de participation matérielle que de réussir le test de participation active de l’exception n ° 1. Les trois façons les plus simples de respecter la norme de participation matérielle pour un bien locatif sont les suivantes :

1. Assurez-vous que le temps que vous passez sur la propriété au cours de l’année constitue la quasi-totalité du temps passé par tous les individus (y compris les non-propriétaires).

2. Passer plus de 100 heures sur la propriété et s’assurer qu’aucune autre personne ne passe plus de temps que vous.

3. Passer plus de 500 heures sur la propriété.

Exception n°3 : Pour les locations de courte durée

Supposons que vous décidiez de louer votre propriété à court terme via Airbnb ou VRBO. Si la période de location moyenne de votre propriété est de sept jours ou moins, vous pouvez éviter les règles PAL en participant matériellement à la propriété, comme expliqué immédiatement ci-dessus. Ensuite, vous pouvez généralement déduire les pertes de location de la propriété dans l’année où elles sont subies.

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