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Je suis sur le point d’épouser un homme merveilleux. J’ai construit un portefeuille d’investissement de 23 unités pendant que nous sortions ensemble. Maintenant, nous nous demandons comment créer un accord prénuptial.
Au fil des ans, j’ai identifié, acheté et géré un portefeuille de propriétés locatives réparties sur trois immeubles. Ceux-ci ont été achetés avec mon argent, et je suis le seul propriétaire sur papier – mais mon fiancé a été impliqué dans tout le processus et a aidé à l’entretien et aux rénovations depuis le début.
Je n’aurais pas pu le faire sans lui. Nous avons récemment acheté la maison de nos rêves, donc la maison qu’il possédait auparavant sera également ajoutée à notre portefeuille de location. Nous savons que nous devrions probablement avoir un contrat de mariage, mais nous ne savons pas comment le structurer.
« « Je signe un contrat de mariage qui lui rapportera essentiellement pas mal d’argent, mais je pense qu’il a droit à quelque chose pour m’avoir aidé. » ”
Dans un contrat de mariage hypothétique, il garderait la nouvelle maison et mon deuxième plus grand immeuble de placement : une valeur de 1,5 million de dollars. (Il aurait besoin de l’immeuble de placement pour pouvoir payer seul le nouveau prêt hypothécaire.)
Dans un autre scénario, j’obtiendrais la maison qu’il a achetée, qui est de moindre valeur, je garderais mon plus grand immeuble de placement et le plus petit immeuble de placement : une valeur de 2,35 millions de dollars.
L’option alternative est que toutes les propriétés seront détenues conjointement et nous ferions un partage des bénéfices en pourcentage à perpétuité. Rien ne pourra jamais être vendu contre de l’argent à moins que les deux parties n’aient convenu de la vente, et nous prédéterminons comment les bénéfices sont répartis.
J’aurais le droit de gérer le portefeuille d’investissement et d’échanger 1031 l’un des immeubles de placement contre un immeuble de placement plus grand si je le souhaite. Dans ce scénario, j’obtiendrais les deux tiers de l’entreprise et il en obtiendrait un tiers.
Que pensez-vous de ceci? Je sais que je signe un contrat de mariage qui lui rapportera essentiellement pas mal d’argent, mais je pense qu’il a droit à quelque chose pour m’avoir aidé à le construire.
Gestionnaire de l’immeuble
Cher gestionnaire immobilier,
Mouvement intelligent pour tout mettre par écrit. Un contrat de mariage est l’un des contrats les plus importants que vous signerez, donc tout le monde devrait en avoir un. Il y a tellement d’éventualités auxquelles les couples doivent se préparer, y compris ce qui arrivera à une entreprise si vous vous séparez. Quelque 15% des couples mariés ont signé des contrats de mariage, selon un récent sondage de Harris Interactive, contre 3% il y a plus de dix ans. Ce chiffre monte à 40% pour les couples mariés âgés de 18 à 34 ans. Les contrats de mariage obligent les couples à être totalement transparents sur leurs finances.
Éliminons d’abord une chose. Vous écrivez : « Je n’aurais pas pu le faire sans lui. Cela peut sembler ou même être plus difficile de le faire sans lui, mais je ne doute pas que vous l’auriez fait malgré tout. La prise de risque, l’esprit d’entreprise et le bon jugement dans le choix de ces propriétés au bon moment sont tous à votre porte. Donnez-vous les félicitations et le respect que vous méritez pour ce que vous avez accompli. Vous avez également payé l’acompte et, je présume, les hypothèques. Il faut en tenir compte lors de vos calculs.
Vous avez acheté ces propriétés avec votre propre argent, alors il n’aurait pas pu le faire sans tu. Votre petit ami a fourni le soutien de secours, mais ces propriétés vous appartiennent. Je ne crois pas qu’un partage égal soit équitable pour vous, et je ferais attention à ne pas confier trop de votre entreprise à votre fiancé. J’espère que vous vivrez heureux pour toujours, mais 50% des mariages se terminent par un divorce, et vous regretterez peut-être d’avoir été si généreux. Construire ce portefeuille a pris beaucoup d’années et de travail. Signer un grand pourcentage à un tiers ne prend qu’une minute.
« « La construction de ce portefeuille a pris beaucoup d’années et de travail. Transférer un gros pourcentage à un tiers ne prend qu’une minute.”
J’ai demandé à Tricia Mulcare, CFP et CPA chez Homrich Berg à Atlanta, Géorgie, de peser sur votre lettre. Elle aussi est plus prudente. « Une solution simple pourrait être de documenter les valeurs actuelles des différentes propriétés à la date de votre mariage et de noter que si vous vous séparez, la valeur actuelle de vos actifs à ce moment-là serait divisée en fonction du pourcentage de propriété initial », répond-elle. . « Si vous voulez lui donner ‘crédit’ pour son aide au fil des ans avec l’entretien et les rénovations, vous pouvez augmenter son pourcentage en conséquence. »
« Une façon d’y parvenir pourrait être d’essayer de quantifier le nombre d’heures que votre fiancé a consacrées au fil des ans à l’entretien et aux rénovations par rapport au coût d’embauche d’un professionnel », ajoute-t-elle. « On peut dire que votre temps passé à identifier, acheter et gérer le portefeuille a également une valeur qui pourrait compenser certaines de ses contributions, car vous auriez pu embaucher une société de gestion extérieure. » Mulcare suggère également de décrire vos plans pour les revenus locatifs pendant votre mariage. Sera-ce partagé 50/50 ? Ou 75/25 ? Ou…?
Que se passe-t-il si vous décédez avant votre fiancé ? Si vous possédiez ces propriétés conjointement, il en hériterait automatiquement et votre famille ne verrait pas un centime rouge. « Quoi qu’il en soit, il est judicieux de documenter votre désir commun d’entretenir les propriétés jusqu’à ce que vous conveniez tous les deux que c’est le bon moment pour vendre », a ajouté Mulcare. « Il est également important de stipuler le plan de répartition du produit de toute vente. Cela ne ferait probablement pas de mal de stipuler davantage que vous seriez celui qui gère le portefeuille avec le droit de participer à un échange 1031. »
Je ne veux pas verser d’eau froide sur vos plans. Il semble que vous adoptiez tous les deux une approche responsable et proactive de votre mariage, ce qui augure bien pour les négociations futures. Vous avez également parlé ouvertement de vos options et eu des conversations difficiles. Se marier est une période extrêmement excitante, et ce n’est jamais une bonne idée de laisser vos émotions dominer vos finances, surtout après toutes les années de travail acharné que vous avez consacrées à ces propriétés. N’oubliez pas ceci : une fois que vous aurez cédé la moitié de votre portefeuille immobilier, il n’y aura plus de retour en arrière.
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