Pour aider à régler ces différends, m’échanger contre ma mère dans l’acte de copropriété avec mon frère serait-il une bonne solution ? Également en tant que copropriétaire, aurais-je le pouvoir de décider du partage de la vente de la maison à l’avenir — même si ce n’est pas moi qui paie l’hypothèque ?

Notre maison d’enfance a été vendue il y a 15 ans après le décès de mon père, et à ce moment-là, mon jeune frère et moi avons convenu que la valeur nette devrait être utilisée pour une autre maison pour que ma mère reste avec mon frère aîné – au lieu d’être répartie entre nous trois enfants.

Maintenant, le souci est que mon frère aîné n’honorera pas ce souhait initial lorsque ma mère mourra. C’est là que réside la question de savoir si je dois être ajouté comme copropriétaire de la maison pour assurer un partage équitable lors de la vente future de la maison.

Notre préoccupation est que mon frère aîné est susceptible de lui convenir lorsqu’il s’agit de la vente et du partage de la valeur nette de la maison. Il fait des choix irresponsables.

Que devrais-je faire? Comment aborder cela avec ma mère et mon frère ? Votre perspicacité est appréciée.

Représenter tous nos frères et sœurs

Cher frère,

Il peut être irresponsable à certains égards, mais payer l’hypothèque de votre mère – en supposant qu’elle ait besoin d’aide – est une chose responsable à faire pour votre frère.

C’est toujours une bonne idée de demander des conseils juridiques avant de faire un si grand mouvement. Mettre votre frère sur le titre de propriété de la maison de votre mère était une erreur, mais c’est fait maintenant. Il ne peut pas être inversé sans la permission de votre frère aîné. Il paie l’hypothèque mensuelle, donc je peux voir pourquoi il pense que c’est un résultat juste ou bon – pour lui, du moins. La façon dont vous abordez cette situation délicate dépend du type de propriété partagée par votre mère et votre frère aîné, et de l’état dans lequel ils vivent. Mais il semble y avoir un ou plusieurs obstacles à vos projets.

Il existe plusieurs types de copropriété. Les « tenants communs » existent lorsque chaque partie possède une part spécifique et n’hérite pas automatiquement de la part de son conjoint. À New York, les locataires en commun ont le droit de transférer leur part sans le consentement de l’autre propriétaire. Cependant, même si c’était le cas avec votre mère et votre frère aîné, cela ne résout pas complètement votre problème. Vous n’en posséderiez que 50 %, donc vous et votre jeune frère partageriez chacun 25 %. Alternativement, votre mère pourrait simplement rédiger un testament en laissant cette part de 50 % à vous et à votre jeune frère.

« Chaque propriétaire est responsable du paiement des taxes foncières, des privilèges et des réparations, mais généralement un propriétaire paie les frais de possession de la propriété et a droit à une contribution des autres propriétaires proportionnellement à la part indivise de chaque propriétaire », selon le Le cabinet d’avocats new-yorkais NBowers PC « Si l’un des propriétaires souhaite que la propriété soit entièrement vendue, il peut intenter une action en partage devant les tribunaux, ce qui force la vente de la propriété. » (Si aucun type de propriété n’est spécifié dans l’acte, il est supposé qu’il s’agit de « locataires en commun ».)

Si votre mère et votre frère aîné sont propriétaires de la maison en tant que « copropriétaires avec droits de survie » – l’accord de propriété le plus courant, en particulier avec les couples mariés – ils détiendraient chacun 50 % et hériteraient de la propriété au décès de l’autre. « Bien qu’un intérêt dans une copropriété ne puisse être conçu (transféré par testament), un colocataire peut transmettre tout ou partie de son intérêt individuel de son vivant à un tiers, mais cela rompra la copropriété, créant une copropriété, », déclare NBowers PC.

Il ne semble pas que vous ayez l’intention de diviser la maison 25/25/50 avant que votre frère ne soit ajouté à l’acte, mais en supposant que votre frère souhaite conserver sa part, vous vous êtes mis dans un coin. Parlez à un avocat de votre état et déterminez la meilleure stratégie. Il se peut que vous et votre jeune frère vous retrouviez chacun avec une participation de 25%, et étant donné que votre frère paie l’hypothèque, je peux voir pourquoi il serait à l’aise avec ce résultat.

Ce serait certainement un bon résultat pour lui, même si ce serait un résultat malheureux pour vous et votre jeune frère.

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