En 2021, la part des acheteurs qui paient entièrement en espèces pour acheter une maison a eu tendance à augmenter aux États-Unis, mais la grande majorité des ventes de maisons impliquaient toujours des hypothèques. Malheureusement, comme chaque année, de nombreuses demandes de prêt hypothécaire de 2021 se sont heurtées à des refus.

L’analyse suivante des 7,1 millions de demandes de prêt hypothécaire déposées cette année-là révèle plusieurs marqueurs du marché inhabituel de l’achat d’une maison : une forte augmentation des montants des prêts, une augmentation du nombre de refus de prêt hypothécaire directement liés aux maisons à prix élevé et certains changements dans les types de prêts. qui reflètent une concurrence féroce.

Prix ​​des maisons plus élevés = prêts plus importants

Les prêts hypothécaires pour les maisons unifamiliales s’élevaient en moyenne à 343 000 $ en 2021. C’est une augmentation de 15 % par rapport à la moyenne de 2020. Le saut est particulièrement notable si l’on considère que ces prêts hypothécaires n’ont augmenté que de 8 % de 2019 à 2020, une augmentation d’un an qui comprend le début de la hausse vertigineuse des prix des maisons.

La demande de maisons est élevée depuis quelques années, et cette concurrence et les prix élevés signifient que certains acheteurs potentiels ne peuvent pas réussir. Comme la taille des ballons hypothécaires moyens de 15 %, par exemple, les gens qui étirent déjà leur budget d’achat de maison ne peuvent pas suivre.

Heureusement, en 2022, le nombre de maisons cotées a commencé à augmenter sur de nombreux marchés. La croissance des prix a ralenti et moins de ventes de maisons se terminent par une guerre d’enchères. Mais maintenant, les acheteurs doivent faire face à des taux hypothécaires plus élevés – un changement d’un point de pourcentage de 5% à 6% sur une hypothèque de 343 000 $, par exemple, signifie 215 $ de plus chaque mois sur le paiement d’une maison et une différence d’environ 77 500 $ en intérêts sur la durée de vie de un emprunt.

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Approuvé, refusé : les résultats ont-ils changé ?

En 2021, les prêteurs ont traité quelque 7,1 millions de demandes de prêt hypothécaire, en hausse de 8 % ou d’environ un demi-million par rapport à l’année précédente. Parmi ceux-ci, 73 % ont donné lieu à des prêts et 7 % à des refus. Les autres ont été fermées pour incomplétude ou approuvées mais non créées.

Au cours des dernières années, les taux de refus et de créations n’ont pas beaucoup changé. En 2020, par exemple, 8 % des demandes ont été refusées et 73 % ont abouti à des prêts. En 2019, ces parts étaient pratiquement identiques.

Mais, les raisons de ces refus ont légèrement changé.

L’évolution des motifs de refus en 2021 reflète le marché à prix élevé

Le montant de la dette d’une personne par rapport au montant d’argent qu’elle rapporte à la maison, ou son ratio dette-revenu, joue un rôle important dans ses chances d’approbation d’un prêt hypothécaire. Et le ratio DTI était (encore une fois) le motif de refus le plus souvent cité en 2021, représentant 31 % des prêts refusés.

Cependant, les prêteurs refusaient davantage de prêts en raison de maisons trop chères.

La garantie fait référence à la valeur réelle de la maison achetée par rapport au montant emprunté. Lorsqu’une évaluation est faible, la banque prendrait un risque beaucoup plus important en accordant le prêt – dans le pire des cas, la garantie qu’elle détient (la maison) ne suffirait pas à couvrir ce qui est dû.

Les garanties insuffisantes représentaient 16 % des refus de prêt hypothécaire en 2021, après seulement 13 % en 2020. Elles sont à égalité avec les antécédents de crédit pour la deuxième raison principale de refus. Trois points de pourcentage peuvent ne pas sembler significatifs, mais ce changement représente 14 300 refus supplémentaires, tandis que le nombre de refus pour antécédents de crédit a chuté de près de 22 000.

Conseils aux acheteurs : Les acheteurs confrontés à des refus pour ratio d’endettement ou antécédents de crédit ont leurs ordres de marche : lorsque les normes de prêt sont élevées, entrer sur le marché avec moins de dettes et un historique de crédit solide augmente vos chances d’approbation. Un refus basé sur des garanties n’est pas aussi simple, mais il existe des options.

Si possible, payer la différence entre l’expertise et le montant que vous proposez est le plus simple. En augmentant votre mise de fonds, vous diminuez le montant que vous devez emprunter, comblant ainsi l’écart entre l’évaluation et le montant du prêt. Vous pouvez également demander une révision de l’expertise si vous pensez qu’elle est erronée, ou renégocier le prix avec le vendeur. Enfin, si vous avez écrit une condition d’évaluation dans votre offre d’achat, vous pouvez vous retirer – une chose difficile à faire lorsque vous êtes en fait passé sous contrat dans ce marché concurrentiel.

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Les types de prêt signalent une forte concurrence

Alors que le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a augmenté de 9 % dans l’ensemble en 2021, cette hausse cache des changements intéressants selon les types de prêts.

Les hypothèques conventionnelles ont généralement les normes d’approbation les plus strictes, tandis que les prêts garantis par le gouvernement comme les prêts FHA et USDA sont généralement disponibles pour les personnes ayant des cotes de crédit et des acomptes inférieurs. Ces programmes rendent l’accession à la propriété accessible aux emprunteurs qui pourraient autrement être coincés.

Malheureusement, ces prêts peuvent sembler moins compétitifs pour les vendeurs de maisons – ils peuvent prendre plus de temps à être financés, ont la réputation de respecter des normes d’évaluation plus strictes et peuvent être considérés comme plus susceptibles de s’effondrer avant la date de clôture.

Avec plusieurs offres sur leurs tables de cuisine, les vendeurs sont susceptibles d’opter pour les offres les plus importantes et les transactions les plus faciles. L’argent est roi, bien sûr, mais si l’offre implique une hypothèque, les prêts conventionnels se déplacent généralement vers le haut de la pile.

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Ce n’est qu’un moyen supplémentaire pour le marché du logement de 2021 d’écarter les acheteurs potentiels sur le point de se qualifier pour l’achat d’une maison.

Conseils aux acheteurs : Dans le marché actuel, acheter une maison avec un prêt USDA ou FHA n’est pas impossible, juste plus difficile. Il faudra trouver le bon vendeur et la bonne maison, mais vous pouvez rendre votre offre plus compétitive en facilitant la transaction : Venez avec une préapprobation, demandez des réparations après l’inspection seulement si elles atteignent un certain seuil de montant et travaillez avec un vrai agent immobilier connaissant le marché local et les différents types de prêts.

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Elizabeth Renter écrit pour NerdWallet. Courriel : elizabeth@nerdwallet.com. Twitter : @elizabethrenter.