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Les élections américaines de mi-mandat approchent. Et les élections ont des conséquences sur le marché du logement, selon un nouveau rapport de la banque d’investissement Cowen.
Le rapport de Jaret Seiberg de Cowen a noté que les élections du 8 novembre détermineront quel parti contrôlera la Chambre et le Sénat pour les deux prochaines années.
Et le résultat aura alors un impact sur un certain nombre de questions liées à la politique de financement du logement, a-t-il déclaré.
Fini le crédit d’impôt primo-accédant
En supposant que les républicains « prendront au minimum le contrôle de la Chambre », a écrit Seiberg, cela signifie probablement qu’il n’y aura pas de crédit d’impôt pour le premier achat.
Le crédit d’impôt était, grâce à une révision du code des impôts de l’Internal Revenue Service, de donner aux acheteurs d’une première maison jusqu’à 15 000 $ en crédits d’impôt fédéraux remboursables. Les démocrates ont tenté de faire passer le crédit d’impôt l’année dernière par le biais d’un soi-disant projet de loi de réconciliation, a noté Seiberg. Mais un nouveau projet de loi de réconciliation est peu probable, a-t-il ajouté.
Peu susceptible d’obtenir des fonds pour un logement de réadaptation
Le programme de réconciliation initial comportait une autre composante importante du logement – le logement de réadaptation.
Le paquet avait affecté des milliards de fonds pour construire, rénover ou acheter des logements sociaux abordables, a noté Seiberg, ce qui aiderait à la location de logements. « Il est difficile de voir comment cela dépasse une maison du GOP », a-t-il noté.
Pas de réforme pour Fannie et Freddie
Fannie Mae FNMA,
et Freddie Mac FMCC,
sont susceptibles de rester sous la tutelle du gouvernement, quel que soit le résultat des élections, a écrit Seiberg.
Fannie et Freddie sont des sociétés de prêts immobiliers soutenues par le gouvernement fédéral et créées par le Congrès. Ils achètent et garantissent des hypothèques émises par des prêteurs, comme les banques KBE,
et les entreprises fintech. Ils détiennent ensuite les hypothèques ou les vendent comme titres sur le marché secondaire.
Ils sont sous la tutelle directe du gouvernement fédéral. Le gouvernement en a pris le contrôle et les a placés sous la tutelle de l’Agence fédérale de financement du logement en 2008, alors que le marché du logement commençait à s’effondrer à cause des prêts subprime.
L’administration Trump avait voulu retirer Fannie et Freddie de la tutelle du gouvernement. Mais ne vous attendez pas à ce que cela se produise de si tôt, a écrit Seiberg, et peu importe qui gagne.
« La question est politiquement controversée. Il divise les démocrates et les républicains. Nous ne voyons pas de solution bipartite », a-t-il noté. « Ce qui pourrait arriver, c’est parler davantage de réformes réglementaires, bien qu’il nous soit difficile de voir des actions avant les élections de 2024. »
Attendez-vous à ce que les primes FHFA soient réduites
Peu importe qui gagne, attendez-vous à des primes plus faibles pour les emprunteurs hypothécaires potentiels, a déclaré Seiberg.
Si un propriétaire potentiel a un pointage de crédit inférieur ou une petite somme d’argent économisée pour un acompte, il peut contracter un prêt FHA au lieu d’un prêt conventionnel. Mais les prêts FHA sont assortis d’une prime d’assurance hypothécaire, qui est un paiement supplémentaire que les propriétaires effectueront pour garantir le prêt.
La prime est double : un coût initial et un paiement annuel.
Les emprunteurs de la FHA paient actuellement 0,80 % par an en primes annuelles, selon le site Web de l’agence, pour des prêts inférieurs ou égaux à 625 000 $ et un acompte de 5 % ou plus.
Si le taux de prime d’assurance hypothécaire est réduit, cela pourrait faire économiser des milliers de dollars au propriétaire en un an s’il achète une nouvelle maison ou s’il refinance.
Pour une maison de 150 000 $, la prime est de 1 200 $ par année (ou 100 $ par mois).
«Le président Biden a déjà son [Federal Housing Administration] commissaire et [Housing and Urban Development] secrétaire en place. C’est pourquoi même un balayage du GOP ne devrait pas empêcher l’équipe Biden de réduire les primes de la FHA », a déclaré Seiberg.
« Nous prévoyons toujours une réduction de 25 points de base des frais initiaux et une réduction de 25 points de base des frais annuels », a-t-il ajouté.
Chaos au Bureau de protection financière des consommateurs
À la mi-octobre, une cour d’appel fédérale a déclaré que le Consumer Financial Protection Bureau, une agence de surveillance financière, était inconstitutionnel en raison de son financement.
Si la Cour suprême est d’accord, cela pourrait conduire à l’invalidation de la règle de l’hypothèque qualifiée et de la loi révisée sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), toutes deux invalidées, a déclaré Seiberg.
Selon l’Urban Institute, la règle QM a été créée par le CFPB qui établit des normes pour les prêteurs et les investisseurs, afin qu’ils puissent se protéger contre les poursuites par des emprunteurs qui prétendent avoir reçu un prêt qu’ils ne pouvaient pas rembourser.
La RESPA interdit des choses comme les pots-de-vin pour les recommandations d’entreprises, les arrangements de frais non gagnés, etc., ce qui est dans l’intérêt du consommateur.
Et « cela pourrait créer un chaos réglementaire car les prêteurs ne sauront pas quelles règles suivre », a-t-il souligné. Lors de la conférence annuelle de la Mortgage Bankers Association à Nashville, Tennessee, cette question a été soulevée comme une question importante à surveiller parmi les prêteurs.
Si les règles de la route ne sont pas claires, les consommateurs peuvent poursuivre les prêteurs plus souvent pour comportement prédateur ou contraire à l’éthique, et donc les prêteurs pourraient faire face à une responsabilité légale accrue, a noté Seiberg.
« La solution serait que le Congrès autorise le financement de l’agence », a-t-il ajouté, « qui pourrait alors ratifier ses actions antérieures ».
Si le GOP prenait le contrôle uniquement de la Chambre, une telle décision pourrait devenir compliquée à réaliser, « car les républicains pourraient soit refuser de financer, soit sous-financer l’agence », a déclaré Seiberg. « Cela pourrait créer une impasse avec Biden, qui pourrait rejeter tout sauf le financement intégral. »
Vous avez des idées sur le marché du logement? Écrivez au journaliste de MarketWatch Aarthi Swaminathan à aarthi@Oxtero.com
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