La relance du rachat temporaire est opportune, car les taux hypothécaires sont à leur plus haut niveau depuis deux décennies, la Réserve fédérale devant relever le plancher des taux hypothécaires deux fois de plus cette année. Moins de gens achètent des maisons parce que la hausse des taux rend l’accession à la propriété inabordable. Sur certains marchés, le pouvoir de négociation passe même des vendeurs aux acheteurs.

Dans ces conditions – lorsque les taux d’intérêt augmentent et que les vendeurs de maisons doivent faire un effort pour attirer les acheteurs – les rachats temporaires peuvent prospérer. Il est temps de les dépoussiérer et de les utiliser.

Comment racheter un taux hypothécaire ?

Un rachat temporaire réduit les mensualités de l’acheteur la première année, ou parfois les deux ou trois premières années. Au lieu d’effectuer les paiements mensuels complets de l’hypothèque dès le départ, l’acheteur de la maison effectuera des paiements réduits pendant un an ou plus.

Ceci est accompli en subventionnant le taux d’intérêt que l’emprunteur paie. Par exemple, supposons qu’un acheteur obtienne un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 7 %, avec un rachat sur un an. En raison du rachat, les mensualités de la première année sont basées sur un taux d’intérêt de 6% avant de passer à 7% par la suite.

Si l’emprunteur obtenait un prêt hypothécaire de 300 000 $ dans cet exemple hypothétique, les paiements de capital et d’intérêts de l’acheteur la première année seraient de 1 799 $ par mois, avant d’augmenter à 1 996 $ par mois de la deuxième à la 30e année. Un rachat selon ces conditions sauverait le emprunteur environ 197 $ par mois en intérêts la première année, pour un total de 2 367 $.

Traditionnellement, la plupart des rachats temporaires sont payés par les constructeurs et les vendeurs de maisons comme un coût de clôture égal aux économies d’intérêts de l’acheteur. Dans l’exemple ci-dessus, l’acheteur économise 2 367 $ et le vendeur dépose ce montant sur un compte de garde à la clôture. L’agent de prêt prélève chaque mois sur le compte pour combler la différence entre le paiement intégral du prêt et la facture actualisée que le propriétaire paie.

La torsion ces jours-ci est que certains prêteurs proposent des rachats temporaires comme moyen de rivaliser pour les affaires lorsqu’il y a moins d’hypothèques à écrire. Lorsque l’on compare les prêteurs, il s’agit d’une caractéristique à surveiller.

Ce que l’acheteur en retire

«Les rachats étaient une affaire de routine lorsque je me suis lancé dans le secteur immobilier en 1978», explique Lou Barnes, agent de crédit principal chez Cherry Creek Mortgage à Boulder, Colorado. Les taux hypothécaires augmentaient rapidement à cette époque, comme ils le font maintenant, et les rachats ont été conçus pour faciliter la transition de l’acheteur d’un taux d’intérêt plus bas ou d’un loyer moins cher, dit Barnes.

De nos jours, les rachats temporaires attirent les acheteurs d’une première maison qui sont choqués par la vitesse à laquelle les taux hypothécaires ont augmenté et qui épuiseront leurs économies sur la mise de fonds et les frais de clôture. La réduction temporaire des paiements permet aux emprunteurs de reconstituer leurs économies ou de dépenser l’argent pour améliorer leur logement.

« Vous savez ce que c’est quand vous achetez une maison : vous voudrez peut-être acheter de nouveaux tapis, de nouveaux appareils électroménagers – ce qu’il faut pour en faire votre maison », déclare Bill Banfield, vice-président exécutif des marchés financiers pour Rocket Mortgage.

Rocket paie des rachats d’un an jusqu’à la fin de 2022, dit Banfield, avec un produit que la société appelle Inflation Buster. New American Funding propose également des rachats payés par les prêteurs, a déclaré Ben Lane, directeur général de la rédaction de New American, par e-mail. Et d’autres prêteurs ont récemment commencé à commercialiser des rachats payés par les vendeurs.

Les rachats peuvent durer plus d’un an, permettant aux emprunteurs de prolonger leur épargne :

• Un rachat 2-1 réduit le taux d’intérêt de deux points de pourcentage la première année, puis d’un point de pourcentage la deuxième année, avant de remonter au taux plein par la suite.

• Un rachat 3-2-1 dure trois ans, le taux d’intérêt étant réduit de trois points de pourcentage la première année, de deux points de pourcentage la deuxième année et d’un point de pourcentage la troisième année.

• Avec un rachat 1-1-1, le taux est réduit d’un point de pourcentage pendant trois ans.

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Ce que le vendeur en retire

Les rachats temporaires sont « plus anciens que les cloches », dit Banfield, et il y a des signes qu’ils reviennent à la mode alors que la négociation passe du mojo des vendeurs aux acheteurs. La raison : les rachats sont un moyen éprouvé d’attirer les acheteurs réticents.

Un vendeur peut proposer un rachat au lieu de baisser le prix. De cette façon, le vendeur peut se vanter d’avoir obtenu le prix souhaité tandis que l’acheteur économise de l’argent.

Par exemple, disons que l’acheteur et le vendeur sont séparés de 7 000 $ après des jours de marchandage. Un rachat temporaire résout l’impasse :

• L’acheteur paie le prix auquel les deux parties sont bloquées : 7 000 $ de plus que ce que l’acheteur veut payer.

• En guise de compromis, le vendeur paie un rachat 2-1 sur l’hypothèque de 300 000 $ de l’acheteur à un taux d’intérêt de 7 %. Le rachat 2-1 permet à l’acheteur d’économiser 6 992 $ au cours des deux premières années du prêt. Ces 6 992 $ proviennent du produit du vendeur à la clôture, ce qui équivaut à une baisse de prix, mais invisible pour les voisins.

Négocier un rachat

L’une ou l’autre des parties peut suggérer un rachat. Le vendeur peut en proposer un de manière proactive, en tant que tactique concurrentielle. L’acheteur peut en demander une en tant que concession du vendeur.

Le prêteur doit qualifier l’emprunteur au taux d’intérêt complet, ce qui oblige le prêteur à déterminer si l’emprunteur peut se permettre de rembourser le prêt après l’expiration des réductions de taux.

Sociétés hypothécaires parrainées par le gouvernement Fannie Mae FNMA,
-3.00%
et Freddie Mac FMCC,
-3.00%
imposer des limites aux concessions des vendeurs, y compris les rachats temporaires. Les limites varient en fonction du montant de l’acompte.

Fannie et Freddie limitent également les rachats temporaires à un maximum de trois ans. Et pour atténuer le choc des paiements, le taux d’intérêt effectif ne peut augmenter que d’un point de pourcentage chaque année. Le taux effectif de l’emprunteur ne peut donc pas passer de 5 % à 7 % ; il devrait passer de 5 % à 6 % pendant un an avant de s’établir à 7 %.

En quoi les buydowns diffèrent des ARM

Un rachat temporaire ressemble à une hypothèque à taux révisable parce que l’emprunteur commence par effectuer des paiements à un taux d’intérêt et effectue ensuite des paiements à un autre taux d’intérêt. Mais un buydown n’est pas un ARM.

Une différence clé est ce qui se passe avec les taux d’intérêt. Sur un ARM, le taux d’intérêt et les mensualités peuvent changer périodiquement pendant toute la durée du prêt. Avec un rachat, le taux d’intérêt ne change jamais. Au lieu de cela, le vendeur (ou parfois le prêteur) paie une partie des paiements d’intérêts de l’emprunteur au cours de la première ou des deux ou trois premières années, mais le taux sous-jacent reste le même.

Un argument en faveur des ARM est qu’ils durent plus longtemps et peuvent entraîner des économies plus importantes, au moins au cours des cinq premières années, explique Carolyn Morganbesser, vice-présidente adjointe des montages hypothécaires pour Affinity Federal Credit Union dans le New Jersey.

« L’ARM va vous faire entrer dans votre maison ; cela vous donnera le paiement le plus bas possible à ce moment précis », déclare Morganbesser.

Bien que cela puisse être vrai, un inconvénient des ARM est qu’un vendeur ne peut pas les offrir en concession. Morganbesser dit que dans sa région, cette objection n’est pas pertinente pour le moment car il s’agit toujours d’un marché fortement vendeur, de sorte que les vendeurs sont peu incités à offrir des concessions.

Mais dans certains endroits éloignés de la côte Est, les vendeurs se disputent déjà un nombre décroissant d’acheteurs volontaires. Sur ces marchés où les acheteurs ont le pouvoir de choisir, les vendeurs pourraient être enclins à proposer des rachats.

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En quoi les buydowns diffèrent des points de remise

Payer des points de remise est un moyen de réduire durablement le taux d’intérêt, et donc les mensualités. Les vendeurs peuvent payer des points de remise comme incitation à la vente. Mais avec des points de réduction :

• Les économies mensuelles sont moindres. Le paiement d’un point de remise – égal à 1% du montant du prêt – réduit généralement le taux d’intérêt d’environ un quart de point de pourcentage.

• Même si les économies mensuelles ne sont pas très intéressantes, les économies cumulées peuvent être substantielles sur plusieurs années.

• Il faut généralement six ou sept ans de paiements réguliers pour que les économies accumulées dépassent le coût initial.

« Si vous vendez ou refiez avant ces six ans, vous laissez de l’argent sur la table », a écrit Barnes dans un e-mail.

En revanche, les économies réalisées par l’acheteur grâce à un rachat temporaire sont égales au coût initial du vendeur dans un à trois ans.

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Un retour à la normale bienvenu

La renaissance imminente des rachats temporaires est le signe avant-coureur d’un marché du logement plus traditionnel dans lequel les vendeurs et leurs agents immobiliers ne trient plus une douzaine d’offres désespérées pour chaque maison.

« Il y aura un effort pour vendre des propriétés où cette structuration et ce financement créatifs pourraient entrer en jeu », déclare Michael Kelczewski, agent immobilier pour Kurfiss Sotheby’s International Realty à Wilmington, Delaware. « Ou, vous savez, juste des méthodes éprouvées comme la tenue d’une journée portes ouvertes, l’ouverture d’un courtier, l’appel d’agents, l’envoi d’e-mails, l’envoi de cartes postales – faire tout le travail de vendeur pour vendre ces propriétés. »

Holden Lewis écrit pour NerdWallet. Courriel : hlewis@nerdwallet.com. Twitter : @HoldenL.