Les coûts hypothécaires élevés entraînent une augmentation des loyers à travers le Royaume-Uni

C’est l’histoire de deux marchés : alors que les loyers privés ont atteint des niveaux records au Royaume-Uni, rendant la vie précaire pour les locataires, le secteur de la vente a fortement ralenti et les valeurs immobilières ont commencé à baisser, avec des baisses plus fortes prévues pour l’année prochaine.

Le dernier indice des prix des logements de Nationwide, la plus grande société de construction de Grande-Bretagne, ainsi que les données sur les prêts hypothécaires de la Banque d’Angleterre attendues cette semaine, devraient éclairer davantage la gravité du ralentissement du logement au Royaume-Uni.

Le marché se refroidissait et les taux hypothécaires montaient, avant même que le mini-budget désastreux du gouvernement Truss n’interrompe brusquement le boom immobilier de l’ère pandémique.

Les taux hypothécaires ont bondi bien au-dessus de 6 %, un niveau observé pour la dernière fois en 2008, ajoutant des centaines de livres aux versements hypothécaires et provoquant un effondrement de la demande. Sans surprise, les chiffres de Nationwide pour octobre ont montré la première baisse mensuelle des prix de l’immobilier en 15 mois : à 0,9 %, il s’agit de la plus forte baisse depuis juin 2020.

Les hypothèques coûteuses ont dissuadé de nombreux primo-accédants, qui louent maintenant à la place dans l’espoir que les taux baissent au cours de la nouvelle année – provoquant une intensification de la concurrence sur le marché locatif, selon le site immobilier Rightmove.

Mais ce n’est pas la seule explication de l’envolée des loyers. Les locataires qui travaillent à domicile préfèrent, s’ils en ont les moyens, vivre seuls plutôt que dans une colocation exiguë, explique Andrew Wishart de Capital Economics. Le nombre de personnes louant une propriété seule a augmenté de 530 000 en 2020-21, tandis que le nombre de locataires dans un ménage de trois personnes ou plus a diminué de 2 millions.

Wishart suggère que les pressions du coût de la vie pourraient quelque peu inverser cette tendance. « Mais avec une location moyenne de quatre ans, cela ne se fera pas du jour au lendemain », dit-il, ajoutant que les propriétaires achetant pour louer sont confrontés à une grave crise financière au cours des prochaines années et que beaucoup pourraient vendre, ce qui réduirait encore l’offre.

Cette pénurie de locations a, sans surprise, fait grimper le montant que les locataires sont prêts à payer. L’agent immobilier londonien Foxtons a signalé une augmentation de 22% des loyers en glissement annuel dans la capitale au cours des neuf premiers mois de 2022. Le loyer moyen a atteint un nouveau sommet de 571 £ par semaine, soit environ 100 £ de plus qu’au début de l’année.

Nombre record de nouveaux locataires enregistrés au troisième trimestre : 30 pour chaque propriété répertoriée, soit environ trois fois les niveaux récents. Dans le même temps, l’offre s’est raréfiée : les nouvelles commandes des propriétaires londoniens ont chuté de 18 % sur les neuf premiers mois par rapport à il y a un an.

Foxtons décrit les conditions du marché locatif de Londres comme « extraordinaires », ajoutant que « l’impact du retour post-Covid dans la ville a été aigu ».

Les problèmes d’approvisionnement ont été exacerbés par une augmentation du nombre de locataires étudiants étrangers et de locations d’entreprises, et par 11% des propriétaires qui ont choisi de vendre leur propriété à la fin d’un bail cette année.

Selon une étude publiée par Rightmove le mois dernier, les loyers annoncés ont bondi encore plus dans certaines autres villes et villages. Il s’agit notamment de Newbury, Manchester et Cardiff, qui ont tous connu des hausses annuelles de près de 20 % ou plus. Les loyers devraient encore augmenter l’année prochaine, tandis que les prix de l’immobilier devraient s’inverser, de nombreux experts prévoyant des baisses comprises entre 5% et 12%.

Capital Economics prévoit que les transactions immobilières chuteront à leur plus bas niveau depuis une décennie en 2023 et que le prix moyen des maisons chutera de 12 %. Rightmove a estimé une baisse plus faible, jusqu’à 5 %, tandis que la société immobilière JLL prévoit une baisse de 6 %.

Pendant ce temps, les taux d’intérêt sont toujours sur une trajectoire ascendante, la Banque d’Angleterre prévoyant de les augmenter d’un demi-point supplémentaire à 3,5 % à la mi-décembre. Les taux devraient culminer à 4,25 % au printemps prochain, ce qui est inférieur à ce que l’on craignait autrefois.

« Même si les taux hypothécaires devraient retomber à 4 % d’ici 2024, nous pensons que les prix des logements devront chuter de 12 % avant que l’abordabilité ne s’améliore suffisamment pour que la demande se redresse et que la baisse des prix touche le fond », déclare Wishart.

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