Les rapports de sélection des locataires utilisés par les propriétaires peuvent contenir des informations erronées : CFPB

Vous avez du mal à trouver un propriétaire prêt à vous louer ? C’est peut-être grâce aux sociétés de sélection des locataires qui extraient les antécédents de crédit, les casiers judiciaires, les dossiers d’expulsion des locataires et plus encore pour présenter leur risque aux propriétaires – incluant parfois des données erronées ou hors contexte dans le processus.

Les services de sélection des locataires, sur lesquels les grands propriétaires d’entreprise peuvent compter davantage, ont rendu un processus déjà concurrentiel de recherche d’appartements encore plus difficile pour les locataires qui reçoivent un rapport négatif basé sur des critères potentiellement nébuleux et difficiles à contester, selon deux récentes rapports du Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB).

Et ils sont de plus en plus proposés dans le cadre de plates-formes de gestion immobilière aux propriétaires et aux gestionnaires immobiliers, les locataires potentiels payant pour les projections via les frais de dossier.

« Lorsqu’une entreprise produit un rapport de vérification des antécédents d’un locataire truffé d’erreurs, cela peut causer de graves dommages à une famille à la recherche d’un logement », a déclaré le directeur du CFPB, Rohit Chopra, dans un communiqué sur les rapports au début du mois. « Ces rapports de fond sont largement utilisés par les propriétaires d’entreprise qui possèdent une part croissante de logements locatifs dans notre pays, nous prenons donc des mesures pour nous assurer que ces rapports ne contiennent pas de fausses informations. »

L’un des rapports du CFPB accuse les sociétés de sélection des locataires d’inclure trop souvent certains types de données, comme les casiers judiciaires et d’expulsion, et de sous-investir dans les procédures nécessaires pour filtrer les informations inexactes ou obsolètes.

En ce qui concerne ce que les législateurs et les régulateurs peuvent faire à ce sujet, Sophie Sahaf, conseillère politique au CFPB, a déclaré : « Faites en sorte que ces examinateurs d’antécédents fassent leur travail. Ils sont tenus d’avoir des procédures adéquates de contrôle de la qualité.

« Un premier objectif de base est : ne mettez pas de données bâclées, mauvaises ou fausses dans ces rapports », a déclaré Sahaf dans une interview avec MarketWatch.

Les vérifications peuvent être aussi limitées qu’une vérification de crédit et aussi étendues qu’un rapport sur les antécédents de crédit d’un locataire, ses antécédents de location, ses dossiers judiciaires civils et pénaux et un «score» de risque attribué basé sur les propres critères du propriétaire ou sur les algorithmes propriétaires d’une entreprise. entre autres déterminants, a déclaré Sahaf.

Mais alors qu’ils sont en fin de compte destinés à protéger les propriétés et les portefeuilles des propriétaires, ils sont également souvent basés sur des informations provenant de courtiers en données tiers qui compilent des dossiers judiciaires publics – y compris ceux avec des erreurs documentées – et ne peuvent pas toujours tenir compte des complexités. trouvés en leur sein, selon le CFPB.

« « Cela peut ressembler à une bataille de Sisyphe pour corriger les erreurs en tant que locataire. »


— Sophie Sahaf, conseillère politique au CFPB

Un dossier d’expulsion, par exemple, peut apparaître dans une vérification des antécédents, mais un dossier ne reflète que le début du processus de suppression. Le résultat de l’affaire d’expulsion, ou même si elle a été rejetée, peut ne pas apparaître dans le rapport. Des cas d’expulsion qui ont été scellés ou effacés auraient également surgi dans des bases de données privées et des vérifications des antécédents des locataires, et un seul dossier d’expulsion peut apparaître sous la forme de plusieurs dépôts différents, a déclaré Sahaf.

« Nous venons d’entendre beaucoup de gens dire qu’il y a une mauvaise interprétation de leur expulsion ou d’autres antécédents judiciaires, et je pense que c’est parce qu’il y a tellement de nuances là-dedans, et je pense que cela peut se perdre », a déclaré Sahaf.

Il est particulièrement préoccupant que ces enregistrements puissent être intégrés dans un produit de notation algorithmique, où un propriétaire ou un gestionnaire immobilier ne voit qu’une note ou un score pour un locataire, plutôt que la base de celui-ci, a déclaré Sahaf. Pendant ce temps, les données sur l’historique des paiements de location qui peuvent être particulièrement pertinentes pour les propriétaires « ne sont généralement pas reflétées dans les rapports ou les scores de risque algorithmiques attribués aux locataires », a déclaré le CFPB dans l’un de ses rapports, intitulé « Tenant Background Checks Market ».

Les sociétés de sélection des locataires semblent même enclines à mettre des informations négatives dans les rapports, même si elles sont potentiellement inexactes, a déclaré le CFPB dans un communiqué de presse sur les rapports.

Entre-temps, contester un rapport ou une allégation lors d’une vérification des antécédents peut être difficile pour un locataire, car il doit à la fois découvrir quel produit de contrôle son propriétaire utilise, puis passer par un processus de résolution qui est parfois insensible ou défectueux. Et ce malgré le fait que les propriétaires sont tenus d’informer les locataires de leur droit de contester les informations contenues dans les rapports via la Fair Credit Reporting Act – une notification qui peut aider à améliorer la sensibilisation des locataires à leur vérification des antécédents et à toute erreur qu’ils contiennent.

« Cela peut ressembler à une bataille de Sisyphe pour corriger les erreurs en tant que locataire », a déclaré Sahaf.

Le CFPB a reçu environ 26 700 plaintes concernant la sélection des locataires de janvier 2019 à septembre 2022, le volume de plaintes augmentant chaque année, a déclaré l’agence dans un autre de ses rapports publiés ce mois-ci, intitulé « Instantané du consommateur : vérification des antécédents des locataires ». Plus de 17 200 de ces plaintes concernaient des informations incorrectes, soit en raison d’informations qui ne leur appartenaient pas, d’informations obsolètes qui auraient dû légalement être exclues, ou d’informations inexactes ou trompeuses relatives aux archives judiciaires.

Concernant les antécédents criminels, le CFPB a noté que « les inexactitudes dans les casiers judiciaires peuvent avoir un impact démesuré sur les communautés amérindiennes, noires et hispaniques, car elles sont représentées de manière disproportionnée dans le système de justice pénale ».

« Malgré des problèmes connus avec des systèmes de registres publics incohérents dans toutes les juridictions, de nombreuses sociétés de contrôle des locataires effectuent une vérification manuelle minimale des informations et continuent de signaler des registres publics civils et pénaux inexacts et incomplets », a déclaré le CFPB.

AppFolio, l’une des 17 entreprises étudiées par le rapport sur le marché des vérifications des antécédents des locataires du CFPB basé sur des informations accessibles au public, a déclaré dans une déclaration à MarketWatch que le « fournisseur de solutions de gestion d’entreprise basé sur le cloud pour le secteur immobilier » ne fait pas lui-même la sélection des locataires. décisions, qui incombent en dernier ressort aux gestionnaires immobiliers.

« Nous fournissons à nos clients gestionnaires immobiliers des informations de vérification des antécédents et, pendant que ces clients prennent en fin de compte les décisions, nous prenons au sérieux le rôle que nous jouons en tant que fournisseur de solutions dans l’élargissement des opportunités pour les consommateurs à travers le pays en fournissant des informations précises, complètes et opportunes », dit AppFolio. « Nous comprenons également l’impact que les données contenues dans les rapports peuvent avoir sur les consommateurs. Nous sommes fiers de nos processus et procédures de sélection, qui sont conçus pour suivre le rythme de l’évolution des directives de l’industrie, des exigences légales et des attentes des consommateurs.

Les autres sociétés contactées par MarketWatch pour commentaires, notamment RealPage et Avail, n’ont pas immédiatement répondu.

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