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Les constructeurs de maisons jouent dur en offrant des taux hypothécaires aussi bas que 3 % sur les maisons neuves pour stimuler la demande des acheteurs. Alors comment et pourquoi font-ils cela ?
Pour commencer, les constructeurs de maisons se sentent beaucoup moins sombres ces jours-ci, alors que les taux hypothécaires baissent et que la demande des acheteurs augmente. La demande de prêts hypothécaires a bondi mercredi, les acheteurs se précipitant pour faire baisser les taux.
« Il existe une demande refoulée considérable pour que les personnes accèdent à la propriété », a déclaré Jason Will, vice-président principal de la croissance du marché chez Embrace Home Loans, à MarketWatch. Le prêteur est basé à Newport, RI, et a généré plus de 6,5 milliards de dollars de prêts hypothécaires en 2022 pour 20 000 propriétaires.
Certains constructeurs font monter les enchères en offrant des taux d’intérêt très bas aux acheteurs.
En Californie, Pacific Point Communities propose une maison de 4 chambres à un taux hypothécaire « aussi bas que 2,75 % ».
Au Texas, Pulte Homes propose un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 4,25 % pour les maisons unifamiliales de trois à cinq chambres.
Et dans diverses régions du pays, K. Hovanian propose une hypothèque à taux fixe à 4,99 %.
Pourtant, l’hypothèque à taux fixe de 30 ans est à 6,04%, selon Mortgage News Daily, ce qui est encore le double de ce qu’il était il y a un an.
En proposant de faire baisser les taux hypothécaires des acheteurs, ces constructeurs de maisons font des concessions au lieu de réduire les prix pour attirer les acheteurs coincés sur la touche.
Comment exactement les constructeurs peuvent-ils proposer des tarifs aussi bas ?
Les constructeurs de maisons ont plus de marge intégrée dans leur modèle financier, ce qui leur permet d’offrir de plus grandes concessions aux acheteurs de maisons, a expliqué Embrace’s Will.
La marge fait référence aux bénéfices que les constructeurs réalisent en vendant une maison neuve, après prise en compte des coûts de construction et des autres dépenses.
« Ils sont capables d’utiliser [that] pour financer des rachats permanents et temporaires qui permettent aux prêteurs d’offrir des taux d’introduction plus bas », a poursuivi Will.
Un rachat de taux hypothécaires se produit lorsqu’un vendeur paie pour réduire les taux hypothécaires de l’acheteur d’un certain nombre de points pendant un certain nombre d’années (ou de façon permanente).
Le processus est complexe sur le back-end. Embrace Home Loans travaille des mois à l’avance avec un constructeur pour « verrouiller » les taux hypothécaires avec un engagement à terme.
Une fois que le constructeur vient voir le prêteur et dit qu’il s’attend à un nombre défini d’acheteurs pour ses unités, Embrace achète des options, a expliqué Will, et verrouille les taux avant que les maisons ne soient vendues.
« Certains constructeurs mangent la différence entre le taux hypothécaire en vigueur et ce que les consommateurs accepteront, juste pour faire bouger les stocks et vider les maisons sur leur dos.”
Ensuite, ces prêts hypothécaires « verrouillés » avec des taux bas fixes sont transmis du constructeur à l’acheteur potentiel. « Et c’est donc une façon pour le constructeur de se créer un avantage concurrentiel », a déclaré Will.
En termes simples, certains constructeurs mangent la différence entre le taux hypothécaire en vigueur et ce que les consommateurs accepteront, juste pour faire bouger les stocks et vider les maisons sur leur dos.
« Les incitations à l’achat étaient répandues et les coûts de construction étaient généralement élevés, ce qui exerçait une pression à la baisse sur les marges des constructeurs », a rapporté la Fed de Dallas dans l’enquête Beige Book de la Réserve fédérale.
Les constructeurs abaissent également les taux hypothécaires pour contourner la réduction des prix, car cela peut affecter la valeur des maisons qui ont déjà été vendues, a déclaré Will, ainsi que leur capacité à augmenter les prix des futures maisons.
Les économistes s’attendent à ce que les taux hypothécaires continuent de baisser au cours de l’année. C’est sans doute une bonne nouvelle pour les nombreux acquéreurs qui reviennent dans le bassin immobilier.
« Nous avons vu quelques trimestres de stagnation pendant que les consommateurs attendaient » que les taux baissent, a déclaré Will. « Et maintenant, nous en voyons des pousses vertes – elles commencent à revenir sur le marché. »
Vous avez des idées sur le marché du logement? Écrivez au journaliste de MarketWatch Aarthi Swaminathan à aarthi@Oxtero.com
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