Opinion: Cet investissement immobilier méconnu peut donner à votre portefeuille une meilleure note fiscale et de revenu

Lorsque les blocages de COVID-19 ont renvoyé des étudiants chez eux en 2020, beaucoup craignaient que la pandémie n’établisse l’apprentissage en ligne comme la nouvelle norme et n’affaiblisse considérablement le secteur du logement étudiant.

En fait, alors que de nombreux étudiants ont opté pour des cours en ligne en 2020, ils ont également décidé de vivre dans des logements sur et hors campus. Comme beaucoup avaient déjà signé des baux pour l’année universitaire complète, le marché du logement étudiant est resté globalement solide.

Pour l’avenir, les experts de l’industrie immobilière prévoient une augmentation propice de 8 % du taux d’inscription au premier cycle au cours de la prochaine décennie. Vous verrez les premières indications de ces prédictions se concrétiser dans la hausse des inscriptions d’étudiants pour la première fois en première année, qui ont augmenté de 4,2% – un gain de 13700 étudiants – au printemps 2022, contre une perte d’environ 11 800 inscrits un an plus tôt. Pendant ce temps, les établissements publics de quatre ans ont signalé une augmentation de 10,8% des étudiants de première année.

Bien que tous les investissements subissent des fluctuations du marché, le secteur du logement étudiant a historiquement montré moins de volatilité que la plupart. La perturbation minime que le marché a connue au cours de la première phase de la pandémie et la récente forte augmentation de l’intérêt des investisseurs justifient sa nature stable.

Avec un total prévu de près de 20 millions d’étudiants inscrits à l’université d’ici 2029, le logement étudiant reste une opportunité d’investissement attrayante aujourd’hui et à l’avenir.

Investissement indirect vs investissement direct

Plus tôt dans la pandémie, les investissements dans les logements étudiants privés et fixes ont chuté d’un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 4,51 milliards de dollars au quatrième trimestre de 2019 à 2,86 milliards de dollars au deuxième trimestre de 2021.

La pandémie a poussé de nombreux investisseurs directs dans l’immobilier commercial, ou CRE, à reconsidérer les contraintes liées à l’achat et à la gestion d’une propriété par eux-mêmes. De plus, l’investissement direct dans le logement étudiant peut être une entreprise à haut risque pour quelqu’un qui a peu ou pas d’expérience en investissement immobilier et en gestion.

Depuis lors, les opportunités d’investissement indirect, notamment les fiducies de placement immobilier (REIT) et les fiducies statutaires du Delaware (DST), sont devenues plus attrayantes.

L’avantage DST

Les DST permettent à chaque investisseur d’obtenir une copropriété dans une variété de propriétés CRE, y compris des logements étudiants. En tant que moyen d’investissement indirect, un DST donne à un investisseur la possibilité d’investir facilement dans plusieurs propriétés et d’élargir et de stabiliser un portefeuille.

Semblables aux DST, les FPI permettent aux particuliers d’investir dans plusieurs types de propriétés grâce à un portefeuille diversifié. Bien qu’il existe des FPI cotées en bourse, la plupart des investisseurs se tournent vers les options cotées en bourse, qui peuvent surperformer le marché boursier à long terme mais dont les performances sont tout aussi imprévisibles.

Pendant ce temps, vous profiterez des mêmes abris fiscaux qu’avec les investissements directs – ceux auxquels vous ne pouvez pas accéder avec les FPI. Les DST offrent les mêmes abris fiscaux que la propriété directe de biens immobiliers. En règle générale, cela offre un potentiel d’abri fiscal plus élevé que les investissements dans des FPI. De plus, l’immobilier privé, qui comprend les DST, ne se négocie pas sur des bourses actives, de sorte que les valorisations évoluent beaucoup moins fréquemment que les FPI cotées en bourse.

Les DST offrent également des options de report de gain en capital. Par exemple, si un investisseur vend un DST, cet investisseur peut acheter une autre propriété commerciale de valeur similaire et reporter les gains en capital sur le nouvel investissement en utilisant un échange 1031 ou un échange similaire.

Avantages des logements étudiants DST

En plus de fournir un flux de revenus mensuel passif à l’abri de l’impôt, un DST qui comprend des investissements dans le logement étudiant, en particulier, peut offrir d’autres avantages attrayants :

  • Rendement des revenus, taux d’occupation et stabilité des locataires potentiellement plus élevés que les propriétés locatives conventionnelles en raison de la stabilité économique des collèges et des universités.

  • Demande des locataires historiquement élevée.

  • Paiements rapides et cohérents des étudiants qui cosignent généralement avec les parents.

  • Commercialisation facile au sein d’un public captif.

Le logement étudiant a également fait preuve de stabilité et d’une capacité de rebond élevée, même au milieu d’événements « cygne noir » comme la pandémie de COVID-19.

Ce qu’il faut considérer avant d’investir

Bien qu’un DST qui inclut le logement étudiant semble prometteur, il y a encore des considérations avant d’investir. Par exemple, si un sponsor DST propose une opportunité dans une ville universitaire, il est important de comprendre l’équilibre entre l’offre et la demande sur ce marché, car il y a un nombre limité d’étudiants dans chaque université, et il est difficile de créer une demande dans une marché surapprovisionné.

Vous devez également évaluer minutieusement l’expertise d’un DST en matière de gestion et de location. Les propriétés bien situées sur les grands campus avec de solides équipes de location sont souvent entièrement louées bien avant le début de l’année scolaire. Ceci est important car il peut être difficile de louer des unités vacantes une fois les cours en session.

Pour déterminer si un emplacement est déjà saturé ou non d’options de logement, parcourez les journaux locaux à la recherche d’annonces de location d’appartements à la fin de l’année scolaire, ou surveillez les offres d’été et les réductions sur les logements étudiants.

Vous voudrez également rechercher des caractéristiques de propriété attrayantes pour l’étudiant moyen :

  • Hébergements et attractions tels que restaurants, boutiques et cinémas à distance de marche ou à proximité du campus.

  • Unités locatives avec plusieurs chambres privées ainsi que des espaces communs comme un grand salon pour socialiser.

  • Des équipements attrayants, tels que des espaces extérieurs, des appareils modernes et la technologie de la maison intelligente.

Si vous envisagez d’investir dans des logements étudiants, pensez à diversifier vos investissements et sélectionnez plusieurs propriétés sponsorisées par des sociétés stables et réputées. De cette façon, si un endroit connaît une crise inattendue, vous pouvez toujours tirer des revenus d’un autre.

Comment investir dans un logement étudiant

Il est préférable de s’associer à une société d’investissement immobilier qui connaît déjà bien ce secteur spécifique. L’investissement direct dans le logement étudiant peut vous rendre vulnérable aux contraintes de la gestion et de l’entretien de la propriété ainsi qu’à la perte de revenus due à une expérience insuffisante dans le secteur.

Travailler avec une entreprise bien informée garantit que les experts ont déjà évalué en profondeur un investissement potentiel. Par exemple, ma société, Realized, considère la position concurrentielle de la propriété par rapport à l’offre existante. Nous examinons également la probabilité d’un nouvel approvisionnement en fonction de la date de livraison prévue, de la croissance, des modèles de développement et des obstacles physiques et réglementaires liés à l’entrée sur le marché.

Nous nous tournons ensuite vers le sponsor, en comparant ses hypothèses de croissance effective nette des loyers aux projections indépendantes du sous-marché de Moody’s Analytics CRE. Avec le contexte obtenu à partir d’analyses spécifiques au sous-marché et à l’emplacement, ainsi que des conversations avec le sponsor, nous sommes en mesure de tester les projections financières.

De plus, investir dans un DST vous permet un investissement en copropriété tout en laissant les responsabilités de gestion immobilière à la fiducie. Un sponsor DST, qui identifie et acquiert le bien, organise le financement et la gestion immobilière. Une fois que le sponsor a entièrement emballé un DST, il ouvre son offre aux investisseurs accrédités. Ce type de partenariat offre de nombreux avantages :

  • Regroupe les ressources avec d’autres investisseurs, vous permettant d’acheter des propriétés qui pourraient autrement être inabordables.

  • Permet aux revenus de passer à votre déclaration de revenus individuelle afin qu’ils ne soient pas également imposés au niveau de l’entreprise.

  • Offre la possibilité d’entrer ou de sortir en tant qu’échange 1031, donnant aux investisseurs la possibilité de différer les impôts sur les plus-values ​​s’ils réinvestissent dans une propriété similaire.

Que vous choisissiez d’investir dans une DST, une FPI ou une entreprise privée, un investissement qui mise sur un intérêt continu et croissant pour l’enseignement supérieur offre l’un des flux de revenus d’investissement CRE les plus fiables disponibles.

Divulgation complète : Les informations fournies ici ne sont pas des conseils d’investissement, fiscaux ou financiers. Vous devriez consulter un professionnel agréé pour obtenir des conseils concernant votre situation spécifique.

Drew Reynolds est directeur des investissements chez Realized, une société de conseil en immobilier à Austin, au Texas.

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