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Cher Oxtero,
Quelle est la façon intelligente de vendre une maison héritée pour minimiser les impôts ?
Voici le contexte : Mon père est mort sans testament. Maintenant, mon frère et moi avons hérité de la maison de mon père à New York, qui vaut entre 375 000 $ et 450 000 $. Je suis également un résident de New York, tandis que mon frère réside dans l’Oregon. Notre père est décédé en septembre 2020. L’avocat qui gère le domaine a conseillé que nous puissions maintenant vendre la maison. J’ai commencé à le nettoyer et à effectuer des travaux de levage lourds tels que l’abattage d’arbres, la peinture et la finition des sols.
Quelle est la meilleure façon de vendre la maison pour éviter des gains en capital ou des impôts? Y a-t-il un calendrier précis qui régit cela?
Sincèrement,
Problèmes d’héritage
« The Big Move » est une chronique Oxtero qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.
Vous avez une question sur l’achat ou la vente d’une maison ? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un e-mail à Jacob Passy à TheBigMove@Oxtero.com.
Chers problèmes,
Je suis désolé d’apprendre le décès de votre père, et je peux imaginer à quel point il a été difficile pour vous de faire face non seulement à son récent décès, mais aussi au désordre qui survient lorsqu’un être cher meurt sans testament. Cela se produit plus souvent que vous ne le pensez, et même des personnalités emblématiques comme Aretha Franklin sont décédées intestat, laissant leurs héritiers patauger dans l’obscurité du tribunal des successions.
Lorsqu’il s’agit de gains en capital, tout est question de base. Si vous n’êtes pas familier, la base d’une propriété est son coût à des fins fiscales, y compris non seulement la valeur de la maison lorsqu’elle a été achetée ou construite, mais également le coût de toutes les améliorations apportées depuis lors. Ainsi, lorsque vous vendez une maison que vous avez achetée vous-même, vous calculez les gains en capital en soustrayant la base de la maison du prix de vente de la maison. Si ce calcul produit un nombre positif, vous avez enregistré un gain — et s’il est négatif, c’est une perte.
Le calcul fonctionne un peu différemment lorsqu’il s’agit de biens hérités, que la personne décédée ait ou non un testament. Les héritiers bénéficient d’un « step-up » de base. Cela signifie qu’au lieu d’utiliser la valeur de la maison depuis son achat initial pour calculer le gain en capital, vous utilisez sa valeur marchande au moment de leur décès.
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Dans le cas des biens hérités, le prix de base de la maison est basé sur sa valeur au décès de la personne et non au moment de son achat initial.
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C’est une aide majeure pour les enfants qui vendent la maison de leurs parents décédés, car cela réduit considérablement leurs gains en capital potentiels. Disons que votre père a acheté la maison pour 100 000 $, mais qu’elle valait 400 000 $ le jour de sa mort. Si vous le vendiez aujourd’hui pour 450 000 $, le gain en capital ne serait que de 50 000 $ au lieu de 350 000 $ en raison de la base majorée. Vous ne devriez payer des impôts que sur ces 50 000 $, et non sur le prix de vente total de la maison.
Ainsi, selon la valeur de la maison lorsque votre père est décédé en septembre dernier et ce que vous pouviez la vendre pour l’instant, vous et votre frère pourriez ne pas avoir à payer beaucoup d’impôts. Bien sûr, de nombreuses villes à travers le pays ont vu les prix des maisons monter en flèche au cours de la dernière année, ce qui peut augmenter le montant de votre facture fiscale.
Il existe plusieurs façons de réduire l’impôt à payer pour la propriété. Pour commencer, gardez une trace de tous les coûts engagés pour mettre la maison dans un état vendable. Les frais de peinture, de cire à plancher, de menuiserie ou de plomberie peuvent tous être déduits de la plus-value.
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Le coût des travaux effectués pour préparer une maison à être vendue peut être déduit de toute plus-value réalisée lors de la vente.
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La meilleure façon d’éviter l’impôt sur les gains en capital sur la maison serait de vivre dans la maison vous-même. Lorsqu’une personne vend une résidence principale, elle peut exclure jusqu’à 250 000 $ des gains en capital de ses impôts (500 000 $ pour les déclarants conjoints), ce qui pourrait potentiellement annuler entièrement la facture d’impôt sur la vente de la maison.
Pour bénéficier de cette exclusion, vous devez avoir habité dans le logement pendant deux des cinq dernières années. Étant donné que vous et votre frère avez tous les deux hérité de la maison, cela pourrait introduire plus de complications dans la procédure et d’autres ramifications juridiques qui pourraient ne pas valoir la peine de poursuivre.
Une autre option pour éviter les impôts sur les gains en capital serait de convertir la maison en propriété locative. Cela ferait de la maison un investissement, donc si vous et votre frère deviez plus tard vendre la maison et réinvestir le produit dans un autre immeuble de placement, vous pourriez être admissible à une exonération des gains en capital, car il s’agirait d’un échange de 1031 à des fins fiscales.
Si vous choisissez de vendre maintenant, vous devriez considérer le moment de la vente. En règle générale, avec les biens hérités, le meilleur moyen d’éviter une facture fiscale importante est de vendre la maison immédiatement, car vous réduisez la probabilité qu’elle s’apprécie beaucoup au-dessus de la valeur utilisée pour la base majorée. Malheureusement, en raison du temps qu’il a fallu pour régler la succession de votre père, cela n’a pas été possible. Pourtant, le temps peut être essentiel ici, car il continue probablement à accumuler de la valeur de jour en jour.
Étant donné que près d’une année complète s’est écoulée depuis le décès de votre père, vous voudrez peut-être consulter un agent immobilier pour avoir une idée plus précise de la valeur actuelle de la maison et de ce qu’elle valait à son décès. Ensuite, vous et votre frère devriez discuter de la meilleure marche à suivre avec un comptable pour déterminer la stratégie qui réduirait le mieux votre facture fiscale.
Même si vous finissez par devoir de l’argent en impôts sur la vente de la maison, j’espère que vous et votre frère pouvez toujours considérer cela comme un merveilleux cadeau que votre père vous a fait. Espérons que l’argent que vous conserverez chacun contribuera à vous assurer un avenir financier brillant et permettra à votre père de continuer à prendre soin de vous même après son décès.
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