UN Il y a un peu plus d’un an, un promoteur immobilier chinois largement inconnu du monde extérieur a déclaré que sa trésorerie était soumise à une « énorme pression » et qu’il pourrait ne pas être en mesure de rembourser certaines de ses dettes exorbitantes de 300 milliards de dollars (275 milliards de livres sterling).

Aujourd’hui, cette société, China Evergrande Group, est bien trop connue comme l’affiche des malheurs économiques du pays. Les prix des maisons en Chine ont chuté au cours de chacun des 12 mois depuis l’avertissement désormais prophétique d’Evergrande, le gouvernement de Xi Jinping se préparant maintenant à jeter des milliards de dollars sur un marché immobilier qui, selon les experts, ressemble de plus en plus à un système géant de Ponzi.

Les prix des logements neufs dans 70 villes chinoises ont chuté de 1,3 % en glissement annuel encore pire que prévu en août, selon les chiffres officiels, clôturant une période mouvementée de 12 mois au cours de laquelle le secteur du logement en Chine est passé d’un moteur imparable de croissance et de prospérité d’être la principale menace pour la puissance économique mondiale. Près d’un tiers de tous les prêts immobiliers sont désormais classés comme créances irrécouvrables, 29,1%, contre 24,3% à la fin de l’année dernière, selon une étude de Citigroup cette semaine, les promoteurs immobiliers publics autrefois sûrs étant à l’origine de l’augmentation.

La crise à Evergrande, alors le deuxième plus grand promoteur immobilier de Chine, s’est propagée à travers l’industrie au point où la promesse du gouvernement cette semaine de 200 milliards de yuans (26 milliards de livres sterling) pour relancer l’investissement a été jugée par les analystes bien en deçà de ce qui était nécessaire.

L’agence de notation S&P a déclaré qu’au moins 800 milliards de yuans seraient nécessaires – voire 10 fois plus dans le pire des cas – pour sauver un marché immobilier où les prix ont chuté ; les ventes ont glissé; les développeurs ont fait faillite ; et les acheteurs ont organisé un boycott hypothécaire sans précédent et élargi pour protester contre le fait d’avoir payé en grande partie d’avance pour des maisons qui n’ont pas été terminées.

Le marché connaît un effondrement total de la confiance, selon les analystes, et seule l’intervention du gouvernement peut sauver la situation.

Environ 2 millions de maisons sur plan restent inachevées à travers la Chine, selon une estimation approximative de l’agence de notation S&P. Ce chiffre augmentera si les ventes continuent de baisser et que les développeurs continuent de manquer d’argent pour mener à bien leurs projets.

« Le ralentissement de l’immobilier en Chine s’est transformé en une crise de confiance que seul le gouvernement peut résoudre », a déclaré S&P. « Si la baisse des ventes fait basculer davantage de développeurs en territoire en difficulté, les choses vont empirer. Les entreprises en difficulté interrompront la construction d’un plus grand nombre de maisons prévendues, ce qui ébranlera davantage la confiance des acheteurs. Notre estimation approximative est qu’environ 2 millions de maisons inachevées prévendues par des promoteurs chinois sont maintenant dans les limbes. Cela a brisé la confiance dans ce marché.

Pendant des années, la prévente de maisons – principalement des appartements dans de grands immeubles et des villages urbains nouvellement décorés – a permis aux promoteurs de disposer de liquidités et, en plus d’emprunter à une échelle épique, leur a permis d’acheter plus de terrains et de continuer à construire. En 2021, environ 90% des maisons ont été vendues hors plan en Chine. Mais la décision de Xi, il y a deux ans, de sévir contre les prêts « imprudents » aux développeurs affamés de leur financement et, lorsque la musique s’est arrêtée, il est apparu qu’ils ne pouvaient pas terminer les maisons pour lesquelles ils avaient déjà pris de l’argent parce qu’ils l’avaient dépensé pour acheter le prochain colis de terrain ou projet.

En bref, cela ressemble à un schéma de Ponzi où l’argent prélevé auprès de nouveaux investisseurs est utilisé pour rembourser les clients existants dans une spirale sans cesse décroissante jusqu’à l’effondrement. C’est même ainsi que le voient les sobres pages de l’Economist.

George Magnus, associé au China Center de l’Université d’Oxford, a déclaré que le marché chinois n’était pas tout à fait un schéma de Ponzi classique dans le style de l’arnaque notoire de Bernie Madoff qui a été révélée après la crise financière mondiale, mais c’était très similaire.

« Les développeurs collectent d’énormes sommes d’argent auprès des clients pour financer essentiellement l’achat des prochains projets de construction. Cela continue encore et encore avant qu’il n’atteigne la taille qu’il a », a déclaré Magnus.

« Ce n’est pas strictement un Ponzi au sens de la gestion d’actifs, le style Madoff, mais ils utilisent essentiellement l’argent des clients pour financer le prochain projet, donc oui, c’est la définition standard de ce que cela signifie. »

Le marché immobilier représente entre 20% et 30% du produit intérieur brut de la Chine. C’est une proportion énorme par rapport à d’autres grandes économies, et c’est en partie grâce au modèle économique du pays axé sur l’investissement qui a donné la priorité à la construction. En conséquence, il a engendré une confiance jusque-là aveugle dans les valeurs foncières, qui ont augmenté plus ou moins uniformément au cours des deux dernières décennies ou plus.

Mais avec des fermetures répétées qui dépriment également le marché, la croyance de longue date selon laquelle les prix ne peuvent qu’augmenter commence à s’estomper. Selon le groupe de courtage et d’investissement CLSA, Bloomberg a rapporté la semaine dernière.

« Les gens perdent confiance dans le modèle de prévente », a déclaré Magnus. « C’est un redémarrage du marché hypothécaire chinois… l’actif sacré de la propriété. La fabuleuse classe moyenne montante de Chine n’est pas en grande forme avec les fermetures non plus.

La situation présente un défi majeur pour le gouvernement Xi, en particulier avec le très important congrès du parti qui approche à grands pas en octobre, lorsque le président cherchera à devenir le dirigeant aussi longtemps qu’il le voudra.

Mais bien que son gouvernement fasse pression pour la restructuration de développeurs défaillants tels qu’Evergrande et espère répartir le fardeau de la dette entre les entreprises publiques, les banques et les gouvernements locaux, la douleur est susceptible de tomber sur les Chinois ordinaires – tout comme sur les investisseurs ordinaires. quand un schéma de Ponzi finit par s’effondrer.

Anne Stevenson Yang, co-fondatrice de la société américaine J Capital Research et spécialiste de la Chine, a déclaré que le régime de Pékin était plus intéressé par la protection des entreprises publiques, des institutions et des propriétaires milliardaires d’entreprises que par les propriétaires – et cela informerait sa réponse à la crise.

« Il y a ce qu’ils peuvent faire, et il y a ce qu’ils feront », a-t-elle déclaré. «Ce qu’ils peuvent faire, c’est transférer de l’argent aux ménages, par exemple en offrant des appartements, en permettant aux gens de vivre dans des endroits où les hypothèques ne sont pas payées et en augmentant les pensions pour que les gens aient confiance et dépensent à nouveau.

«Mais pas bien sûr ce qui va se passer. Le système politique chinois n’est pas construit autour des individus, il est construit autour des entreprises, ce sont les électeurs. Le système politique fonctionne à travers eux.

« Le marché immobilier n’a pas été conçu pour être un système de Ponzi – un système de Ponzi doit être conçu. Mais c’est une bulle d’investissement. Et la bulle est terminée.